Blog jest prawniczy więc nie będę się rozpisywał o cenach nieruchomości, ich położeniu, walorach użytkowych czy inwestycyjnych.

Tutaj piszę o prawie nieruchomości czyli jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem aby nie wdepnąć na przysłowiową minę.

Mając taki numer wchodzisz na stronę internetową elektronicznych ksiąg wieczystych, wpisujesz numer księgi wieczystej (składa się on z 3 części – cztero-znakowego oznaczenia sądu, numeru właściwego i cyfry kontrolnej) i uzyskujesz dostęp do danych tam zawartych.

Dział I-Sp

Mieszkania nie funkcjonują w próżni – są częścią większej nieruchomości, na której stoi budynek. W tym dziale dowiesz się jaka jest wielkość udziału mieszkania w całości nieruchomości oraz ustalisz numer macierzystej księgi wieczystej – czyli działki, na której stoi budynek.

Dział II

Tam są dane właścicieli. Warto porównać je z danymi osób, które oferują Tobie sprzedaż mieszkania aby potwierdzić, że są to te same osoby.

Choć pamiętaj, że mieszkanie może również sprzedać pełnomocnik. Pełnomocnictwo musi być w formie aktu notarialnego i obejmować swoim zakresem możliwość sprzedaży tego mieszkania.

Dział III

Nazywany czasem „śmieciowym” bo tak wciska się wszystkie wpisy, które nie pasują nigdzie indziej. Idealną sytuacją jest, gdy widnieje w nim informacja „brak wpisów”.

Mogą się w nim znaleźć przykładowo: służebność mieszkania, informacje o egzekucjach komorniczych, umowa najmu, wzmianka o toczącym się postępowaniu sądowym, zakaz zbywania lub obciążania jak również informacje o roszczeniu gminy o zapłatę opłaty przekształceniowej.

Każdy z tych zapisów niesie ze sobą określone konsekwencje, które omówię poniżej.

Dział IV

Hipoteki. Tu też najlepiej jak widnieje „brak wpisów”. Więcej o hipotekach piszę tutaj.

Najgroźniejsze wpisy mogą się znajdować w dziale III i IV księgi wieczystej, dlatego jeśli coś tam widnieje, warto sprawę poddać bardziej szczegółowej analizie.

Z działu III można wymienić:

Zakaz zbywania i obciążania – piszę o tym szerzej tutaj. Przy takim zapisie nie możesz kupić tej nieruchomości.

Służebność mieszkania – oznacza to, że w lokalu ma prawo zamieszkiwać, do swojej śmierci osoba w księdze wieczystej uwidoczniona, jak również jej małżonek i małoletnie dzieci. Służebność wygasa z chwilą śmierci – może być również usunięta na mocy porozumienia właściciela z uprawnionym.

Wzmianka o toczącym się postępowaniu – na tle prawa własności powstają różne spory. Jeśli zobaczysz taką wzmiankę konieczne jest ustalenie informacji na temat tego postępowania bo może ono rzutować w przyszłości nawet na ważność umowy sprzedaży.

Informacja o roszczeniu zapłaty opłaty przekształceniowej – nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność (więcej informacji znajdziesz tutaj). W takim wypadku musisz się liczyć z koniecznością regulowania opłaty przekształceniowej zgodnej z decyzją właściwej gminy płatnej w rocznych ratach do 2039r.

W dziale IV to oczywiście hipoteki. Jeśli kupujesz mieszkanie jednocześnie spłacając zobowiązanie hipoteczne (jak np. w przypadku zakupu mieszkania zakredytowanego) musisz zadbać aby spłata nastąpiła i wierzyciel wystawił zgodę na wykreślenie hipoteki.

Jeśli nie zadbasz o to – wierzyciel hipoteczny może próbować ściągać długi z mieszkania, które kupujesz. Więcej o hipotekach piszę tutaj.

W przypadku sprzedaży mieszkania z najemcą, umowa najmu w dalszym ciągu obowiązuje. Dlatego też kupując takie mieszkanie warto zażądać przekazania tej umowy aby ustalić, na jakich warunkach została zawarta i czy one Tobie odpowiadają.

O najmie „zwykłym” mieszkań piszę tutaj a o najmie okazjonalnym tutaj.