Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania
Posted in Księgi wieczystePrawa do nieruchomości

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania

Strona główna » Księgi wieczyste » Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania

Zakup mieszkania może być początkiem fajnej przygody ………… albo horroru.

Co – pod względem prawnym – warto zrobić aby zakup mieszkania był bezpieczny i był źródłem satysfakcji a nie dodatkowych zmartwień?

Z artykułu dowiesz się:

  • jak sprawdzić nieruchomość w księgach wieczystych?
  • na co zwracać uwagę w księgach wieczystych?
  • jakie wpisy mogą być szczególnie niebezpieczne?
  • kiedy nie wystarczy internet i trzeba pofatygować się do sądu?

Kontrola księgi wieczystej

Blog jest prawniczy więc nie będę się rozpisywał o cenach nieruchomości, ich położeniu, walorach użytkowych czy inwestycyjnych.

Tutaj piszę o prawie nieruchomości czyli jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem aby nie wdepnąć na przysłowiową minę.

Punktem pierwszym jest uzyskanie od sprzedającego numeru księgi wieczystej. Jest to absolutna podstawa, który umożliwia pierwszą (często również ostatnią) weryfikację stanu prawnego nieruchomości.

Mając taki numer wchodzisz na stronę internetową elektronicznych ksiąg wieczystych, wpisujesz numer księgi wieczystej (składa się on z 3 części – cztero-znakowego oznaczenia sądu, numeru właściwego i cyfry kontrolnej) i uzyskujesz dostęp do danych tam zawartych.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Na co zwracać uwagę w księgach wieczystych

W księdze wieczystej mieszkania znajdziesz 5 działów zawierających informacje o nieruchomości.

Dział I-O

Tam zapoznasz się z danymi mieszkania – jego numerem, adresem, opisem pomieszczeń i powierzchnią. Są to dane techniczne, które warto zweryfikować.

Dział I-Sp

Mieszkania nie funkcjonują w próżni – są częścią większej nieruchomości, na której stoi budynek. W tym dziale dowiesz się jaka jest wielkość udziału mieszkania w całości nieruchomości oraz ustalisz numer macierzystej księgi wieczystej – czyli działki, na której stoi budynek.

Dział II

Tam są dane właścicieli. Warto porównać je z danymi osób, które oferują Tobie sprzedaż mieszkania aby potwierdzić, że są to te same osoby.

Choć pamiętaj, że mieszkanie może również sprzedać pełnomocnik. Pełnomocnictwo musi być w formie aktu notarialnego i obejmować swoim zakresem możliwość sprzedaży tego mieszkania.

Dział III

Nazywany czasem „śmieciowym” bo tak wciska się wszystkie wpisy, które nie pasują nigdzie indziej. Idealną sytuacją jest, gdy widnieje w nim informacja „brak wpisów”.

Mogą się w nim znaleźć przykładowo: służebność mieszkania, informacje o egzekucjach komorniczych, umowa najmu, wzmianka o toczącym się postępowaniu sądowym, zakaz zbywania lub obciążania jak również informacje o roszczeniu gminy o zapłatę opłaty przekształceniowej.

Każdy z tych zapisów niesie ze sobą określone konsekwencje, które omówię poniżej.

Dział IV

Hipoteki. Tu też najlepiej jak widnieje „brak wpisów”. Więcej o hipotekach piszę tutaj.

Szczególnie niebezpieczne wpisy w księdze wieczystej

Najgroźniejsze wpisy mogą się znajdować w dziale III i IV księgi wieczystej, dlatego jeśli coś tam widnieje, warto sprawę poddać bardziej szczegółowej analizie.

Z działu III można wymienić:

Zakaz zbywania i obciążania – piszę o tym szerzej tutaj. Przy takim zapisie nie możesz kupić tej nieruchomości.

Informacje o egzekucjach – oznacza to, że mieszkanie wprawdzie można kupić, ale zmiana właściciela nie ma żadnego znaczenia dla komornika. Tym samym kupując nieruchomość z takim wpisem należy liczyć się z ryzykiem jej sprzedaży w drodze egzekucji.

Zakup takiej nieruchomości może być bezpieczny – pod warunkiem, że zadbasz o to aby z ceny sprzedaży w pierwszej kolejności spłacone zostały długi egzekwowane u komornika.

Służebność mieszkania – oznacza to, że w lokalu ma prawo zamieszkiwać, do swojej śmierci osoba w księdze wieczystej uwidoczniona, jak również jej małżonek i małoletnie dzieci. Służebność wygasa z chwilą śmierci – może być również usunięta na mocy porozumienia właściciela z uprawnionym.

Wzmianka o toczącym się postępowaniu – na tle prawa własności powstają różne spory. Jeśli zobaczysz taką wzmiankę konieczne jest ustalenie informacji na temat tego postępowania bo może ono rzutować w przyszłości nawet na ważność umowy sprzedaży.

Informacja o roszczeniu zapłaty opłaty przekształceniowej – nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność (więcej informacji znajdziesz tutaj). W takim wypadku musisz się liczyć z koniecznością regulowania opłaty przekształceniowej zgodnej z decyzją właściwej gminy płatnej w rocznych ratach do 2039r.

W dziale IV to oczywiście hipoteki. Jeśli kupujesz mieszkanie jednocześnie spłacając zobowiązanie hipoteczne (jak np. w przypadku zakupu mieszkania zakredytowanego) musisz zadbać aby spłata nastąpiła i wierzyciel wystawił zgodę na wykreślenie hipoteki.

Jeśli nie zadbasz o to – wierzyciel hipoteczny może próbować ściągać długi z mieszkania, które kupujesz. Więcej o hipotekach piszę tutaj.

Analiza księgi wieczystej powinna stanowić obowiązek każdego chętnego do zakupu mieszkania.

Wizyta w sądzie

Czasem wygodna lektura zapisów księgi wieczystej przed komputerem nie wystarczy. W szczególności w sytuacji wpisu wzmianki o toczącym się postępowaniu sądowym.

Ponadto w każdym dziale na samej górze możesz znaleźć informacje o „wzmiankach” związanych ze złożonymi do ksiąg wieczystych wnioskami. W przypadku istnienia takiej wzmianki obowiązkowo musisz odwiedzić księgi wieczyste aby w dokumentach tam zgromadzonych zobaczyć co się święci.

Jednakże akta księgi wieczystej nie są dostępne dla wszystkich. Dlatego najlepiej aby właściciel udzielił pełnomocnictwa Twojemu adwokatowi, który sprawdzi wpisy i poinformuje Cię o ich treści jak również dokona analizy potencjalnych zagrożeń płynących z tych wpisów.

Zakup lokalu z najemcą

W przypadku sprzedaży mieszkania z najemcą, umowa najmu w dalszym ciągu obowiązuje. Dlatego też kupując takie mieszkanie warto zażądać przekazania tej umowy aby ustalić, na jakich warunkach została zawarta i czy one Tobie odpowiadają.

Umowy najmu lokali mieszkalnych trudno się wypowiada, dlatego też warto mieć świadomość jej szczegółów. Po sprzedaży stajesz się wynajmującym ze wszystkimi plusami i minusami tej sytuacji.

O najmie „zwykłym” mieszkań piszę tutaj a o najmie okazjonalnym tutaj.

Obejrzyj podsumowanie w formie wideo:

Checklista

  • księga wieczysta zawiera wszystkie istotne informacje o nieruchomości
  • najczęściej sprawdzenie księgi wieczystej można ograniczyć do jej przejrzenia w internecie
  • są wpisy w księdze, które mogą skutkować poważnymi problemami dla nabywców
  • w internecie nie zawsze znajdziesz wszystkie ważne informacje – wówczas należy zapoznać się z aktami księgi wieczystej
  • umowa sprzedaży nie wpływa na treść umowy najmu mieszkania

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.