Data pewna
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Data pewna

Data pewna

Czym jest data pewna i jakie ma znaczenie w prawie nieruchomości.

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest data pewna?
  • jakie jest znaczenie daty pewnej w prawie nieruchomości?
  • jakie są wyłączenia w ochronie datą pewną?

Data pewna

Data pewna jest potwierdzeniem, że określony dokument w określonym okresie czasu.

Opatrzenie dokumentu datą pewną oznacza, że najpóźniej w tej dacie dokument ten istniał w obrocie prawnym.

Datę pewną można uzyskać poprzez:

  • potwierdzenie urzędowe lub notarialne na dokumencie
  • umieszczenie na dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez urząd lub notariusza, pod warunkiem, że wzmianka pozwala na stwierdzenie, kiedy została dokonana
  • opatrzenie kwalifikowanym podpisem elektronicznym ze znacznikiem czasu.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Znaczenie daty pewnej w prawie nieruchomości

Data pewna może mieć wielkie znaczenie przy umowach najmu lub dzierżawy.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeśli przedmiot najmu lub dzierżawy zostaje sprzedany, nowy właściciel staje się automatycznie wynajmującym/wydzierżawiającym.

Jednakże w takiej sytuacji ma prawo wypowiedzieć taką umowę nawet jeśli była ona zawarta na czas oznaczony i nie zawierała możliwości wcześniejszego wypowiedzenia.

Przed takim wypowiedzeniem może ochronić data pewna na umowie najmu.

Przykład:

Pan de Volaille wynajął od Pana Posiadalskiego lokal dla potrzeb swojej restauracji. Umowa najmu została zawarta na czas dziesięciu lat bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. De Volaille, wyremontował lokal na własny koszt, płaci regularnie i jest zadowolony z posiadania tego lokalu, ponieważ pasuje idealnie do jego działalności zarówno pod względem lokalizacji, warunków lokalowych jak i wysokości czynszu i innych opłat.

Pan Posiadalski po pięciu latach umowy najmu sprzedaje lokal Pani Balayage, która ten lokal chce wykorzystać na swój salon kosmetyczny. I nie zamierza czekać na zwolnienie lokalu pięć kolejnych lat – tak wiec wypowiada umowę Panu de Volaille z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia.

Pan de Volaille ma możliwość dochodzenia odszkodowania od Pana Posiadalskiego za to, że umowa została rozwiązana przed terminem obowiązywania ale czy to zastąpi mu dobrze funkcjonującą restaurację?

Właśnie przed takimi nieprzyjemnymi niespodziankami może Pana de Volaille ochronić data pewna. Jeżeli po zawarciu umowy najmu a przed sprzedażą lokalu poszedłby on do notariusza i opatrzył umowę taką datą, Pani Balayage nie mogłaby mu wypowiedzieć umowy a najem mógłby trwać do końca umowy.

Analogicznie sytuacja wygląda w przypadku umowy dzierżawy.

Tak więc z jednej strony – umowa najmu/dzierżawy z datą pewną chroni najemcę/dzierżawcę przed jej przedterminowym wypowiedzeniem.

Z drugiej zaś strony ogranicza nabywcę nieruchomości w możliwości dysponowania nią na swoje cele – jest on skazany na realizację umowy, której treść nie była przez niego negocjowana i która może być mu nie w smak.

Data pewna przy umowach najmu/dzierżawy działa na korzyść najemcy/dzierżawcy.

Wyłączenia w ochronie datą pewną

Data pewna nie zawsze chroni przed przedterminowym rozwiązaniem umowy. Są dwie sytuacje, gdy umowa najmu/dzierżawy może być wypowiedziana przedterminowo nawet jeśli była opatrzona datą pewną.

Jedną z nich jest sprzedaż nieruchomości przez komornika w drodze licytacji. Drugą – upadłość właściciela i sprzedaż nieruchomości przez syndyka.

W takich przypadkach nabywca może wypowiedzieć taką umowę, jeżeli była zawarta na okres dłuższy niż 2 lata.

Warunkiem jest złożenie wypowiedzenia w terminie jednego miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości (w przypadku sprzedaży licytacyjnej) lub od daty sprzedaży przez syndyka. Po tym czasie najemca/dzierżawca jest już bezpieczny.

Inny jest w takim wypadku termin wypowiedzenia – wynosi on jeden rok.

Checklista

  • data pewna może w pewnych sytuacjach chronić najemców/dzierżawców przed przedterminowym rozwiązaniem umowy
  • umowa z datą pewną może być ograniczeniem dla nabywcy, dlatego przed zakupem nieruchomości warto ustalić czy taka umowa funkcjonuje
  • data pewna nie chroni w przypadku sprzedaży egzekucyjnej lub przez syndyka w postępowaniu upadłościowym

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.