Sprzedaż lokalu z najemcą
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Sprzedaż lokalu z najemcą

Strona główna » Nieruchomości w biznesie » Sprzedaż lokalu z najemcą

Sprzedaż lokalu z najemcą

W przypadku sprzedaży lokalu z najemcą umowa najmu w dalszym ciągu obowiązuje.

Ale w niektórych sytuacjach można ją przedterminowo wypowiedzieć.

Z artykułu dowiesz się:

  • co się dzieje z umową najmu w przypadku jego sprzedaży?
  • czy można wypowiedzieć umowę najmu obciążającą zakupione mieszkanie?
  • czy można wypowiedzieć umowę najmu obciążającą zakupiony lokal użytkowy?
  • co z umową najmu w przypadku sprzedaży egzekucyjnej?
  • co z kaucją w przypadku zakupu wynajętego lokalu?
  • jakie są prawa najemcy w przypadku przedterminowego wypowiedzenia mieszkania?
  • jak się przygotować do zakupu lokalu z najemcą?

Co się dzieje z umową najmu w przypadku jego sprzedaży.

Odpowiedź jest banalnie prosta – umowa najmu trwa nadal. Nabywca lokalu wstępuje w prawa i obowiązki Wynajmującego.

Dlatego też zakup lokalu obciążonego umową najmu przynoszącą stałe dochody może być atrakcyjną inwestycją (zwłaszcza jeżeli masz do czynienia z lokalem użytkowym wynajętym wiarygodnemu i wypłacalnemu partnerowi a z umowy najmu wynikają odpowiadające Twoim oczekiwaniom dochody).

Umowa najmu może być gwarantem zysku płynącego z lokalu, który pozwala na to, że inwestycja od razu zaczyna się zwracać. Taka sytuacja występuje w szczególności w przypadku lokali użytkowych i sam fakt występowania umowy najmu stanowi istotny element kalkulacji biznesowej. Lokal użytkowy wynajęty wiarygodnemu partnerowi tym samym jest więcej wart aniżeli lokal pusty.

Inaczej może wyglądać sytuacja z lokalami mieszkalnymi, zwłaszcza w sytuacjach, gdy z umowy najmu wynika niewielki czynsz, lokal jest zadłużony lub nabywca kupuje lokal na własne potrzeby.

W takim wypadku najemca może być dużym ciężarem a taki lokal z kolei jest mniej warty niż lokal pusty.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Czy można wypowiedzieć umowę najmu obciążającą zakupione mieszkanie.

Można ale tylko na warunkach wynikających z samej umowy najmu lub przepisów prawa.

Kupujący lokal nie nabywasz dodatkowych uprawnień w zakresie wypowiedzenia i możesz wypowiedzieć umowę najmu na zasadach wskazanych w tym artykule. Umowę najmu okazjonalnego możesz wypowiedzieć z kolei na takich zasadach.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu obciążającą zakupiony lokal użytkowy.

W przypadku lokali użytkowych sytuacja wygląda nieco odmiennie.

Umowę najmu można wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia nawet, jeśli umowa ta była zawarta na czas oznaczony i bez możliwości wypowiedzenia.

Ustawowe terminy wypowiedzenia w przypadku lokalu użytkowego to trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie takie jest niemożliwe jedynie w przypadku, gdy umowa została opatrzona datą pewną a rzecz przed sprzedażą została wydana najemcy.

Więcej o dacie pewnej znajdziesz tutaj.

Sprzedaż egzekucyjna.

W przypadku sprzedaży w trybie egzekucji komorniczej oprócz możliwości wypowiedzenia umowy wynikających z samej jej treści istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata nawet jeśli była opatrzona datą pewną i wydana najemcy. Termin wypowiedzenia w takim wypadku wynosi rok.

Co bardzo ważne – możliwość taka jest ograniczona w czasie i istnieje jeżeli wypowiedzenie zostanie złożone w terminie jednego miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Istnieją kontrowersje w zakresie możliwości zastosowania tej zasady względem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Osobiście uważam, że te same przepisy mają zastosowanie również w przypadku lokali mieszkalnych ale zdania komentatorów są rozbieżne.

Kaucja w przypadku zakupu wynajętego lokalu.

Jeżeli umowa najmu przewidywała wpłatę kaucji a lokal został sprzedany nabywca musi pamiętać, że po rozwiązaniu takiej umowy ciążył będzie na nim obowiązek zwrotu tej kaucji.

Wypowiedzenie umowy najmu w zakupionym lokalu jest niemożliwe w przypadku umowy na czas oznaczony zawartej z datą pewną.

Prawa najemcy w przypadku przedterminowego wypowiedzenia mieszkania.

Jeżeli w związku ze sprzedażą lokalu doszło do rozwiązania umowy najmu w terminie wcześniejszym niż wynikało to z zapisów umowy najmu sprzedający ponosi odpowiedzialność względem nabywcy za powstałą w związku z tym szkodę.

Taka sytuacja może mieć miejsce np. w przypadku umowy najmu na czas oznaczony 3 lat, która ulega rozwiązaniu (w związku ze sprzedażą lokalu) po roku.

W takiej sytuacji najemca powinien o wypowiedzeniu zawiadomić od razu sprzedającego.

Przygotowanie do zakupu lokalu z najemcą.

Jak widać sytuacja w przypadku zakupu lokalu z umową najmu może kształtować się w sposób różny, w zależności charakteru umowy.

Czasem najemca w lokalu jest wartością dodaną a czasem wręcz przeciwnie.

Przed zakupem nieruchomości obciążonej umową najmu należy bezwzględnie zapoznać się z treścią umowy najmu celem analizy możliwości jej wypowiedzenia, praw i obowiązków wynajmującego, czasu trwania umowy, ewentualnej kaucji jak kształtuje się kwestia rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę.

Jeśli chcesz kontynuować umowę najmu warto również sprawdzić historię płatności najemcy i ewentualnych sporów z najemcą. Pozwoli to ocenić wiarygodność kontrahenta.

To są podstawowe informacje pozwalające na ocenę istniejącej umowy w kontekście zamierzeń związanych z nabyciem lokalu.

Checklista

  • nabywca czasem może wypowiedzieć umowę najmu ale nie zawsze
  • sprzedaż egzekucyjna charakteryzuje się nieco innymi regułami niż zwykła sprzedaż
  • nabywca może być zmuszony do zwrotu kaucji, której nigdy nie otrzymał
  • w przypadku zakupu nieruchomości obciążonej umową najmu należy zapoznać się z treścią samej umowy oraz wcześniejszym zachowaniem najemcy

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.