Odpowiedź jest banalnie prosta – umowa najmu trwa nadal. Nabywca lokalu wstępuje w prawa i obowiązki Wynajmującego.

Dlatego też zakup lokalu obciążonego umową najmu przynoszącą stałe dochody może być atrakcyjną inwestycją (zwłaszcza jeżeli masz do czynienia z lokalem użytkowym wynajętym wiarygodnemu i wypłacalnemu partnerowi a z umowy najmu wynikają odpowiadające Twoim oczekiwaniom dochody).

Inaczej może wyglądać sytuacja z lokalami mieszkalnymi, zwłaszcza w sytuacjach, gdy z umowy najmu wynika niewielki czynsz, lokal jest zadłużony lub nabywca kupuje lokal na własne potrzeby.

W takim wypadku najemca może być dużym ciężarem a taki lokal z kolei jest mniej warty niż lokal pusty.

W przypadku lokali użytkowych sytuacja wygląda nieco odmiennie.

Umowę najmu można wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia nawet, jeśli umowa ta była zawarta na czas oznaczony i bez możliwości wypowiedzenia.

Ustawowe terminy wypowiedzenia w przypadku lokalu użytkowego to trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie takie jest niemożliwe jedynie w przypadku, gdy umowa została opatrzona datą pewną a rzecz przed sprzedażą została wydana najemcy.

Więcej o dacie pewnej znajdziesz tutaj.

W przypadku sprzedaży w trybie egzekucji komorniczej oprócz możliwości wypowiedzenia umowy wynikających z samej jej treści istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata nawet jeśli była opatrzona datą pewną i wydana najemcy. Termin wypowiedzenia w takim wypadku wynosi rok.

Co bardzo ważne – możliwość taka jest ograniczona w czasie i istnieje jeżeli wypowiedzenie zostanie złożone w terminie jednego miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Istnieją kontrowersje w zakresie możliwości zastosowania tej zasady względem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Osobiście uważam, że te same przepisy mają zastosowanie również w przypadku lokali mieszkalnych ale zdania komentatorów są rozbieżne.

Kaucja w przypadku zakupu wynajętego lokalu.

Jeżeli umowa najmu przewidywała wpłatę kaucji a lokal został sprzedany nabywca musi pamiętać, że po rozwiązaniu takiej umowy ciążył będzie na nim obowiązek zwrotu tej kaucji.

Jak widać sytuacja w przypadku zakupu lokalu z umową najmu może kształtować się w sposób różny, w zależności charakteru umowy.

Czasem najemca w lokalu jest wartością dodaną a czasem wręcz przeciwnie.

Jeśli chcesz kontynuować umowę najmu warto również sprawdzić historię płatności najemcy i ewentualnych sporów z najemcą. Pozwoli to ocenić wiarygodność kontrahenta.

To są podstawowe informacje pozwalające na ocenę istniejącej umowy w kontekście zamierzeń związanych z nabyciem lokalu.