Podatki od najmu mieszkania – podatek dochodowy
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Podatki od najmu mieszkania – podatek dochodowy

Strona główna » Nieruchomości w biznesie » Podatki od najmu mieszkania – podatek dochodowy

Podatki od najmu mieszkania – podatek dochodowy

6.10.2023

Dzisiaj o podatku dochodowym przy najmie mieszkania.

Z artykułu dowiesz się:

  • czy najem mieszkania to już działalność gospodarcza?
  • jakie są różnice w najmie prywatnym a w ramach działalności gospodarczej?
  • czy ilość wynajętych mieszkań ma znaczenie?

Najem mieszkania a działalność gospodarcza.

Moi wierni czytelnicy wiedzą, że podatki nie są moim konikiem.

Nie lubię tych przepisów, od ich czytania boli mnie głowa, często muszę kilkukrotnie czytać jeden niewielki fragment, aby zbliżyć się do jego zrozumienia. A potem czytam kolejne przepisy, które stoją w sprzeczności z tym poprzednim i stawiają na głowie wszystko (włącznie z efektami mojej dedukcji).

A potem sądy administracyjne dzielą przez lata włos na czworo chcąc dociec sensu oraz znaczenia danej regulacji.

I jak już dojdą do jakiś wniosków okazuje się, że są już nieaktualne, bo przepisy się zmieniły i zaczynami chocholi taniec od początku.

Nie mam najmniejszej wątpliwości, przepisy podatkowe nie są jasne i czytelne po to, aby suweren mógł Nas łupić, obciążać Nas karami i odsetkami nawet wtedy, kiedy robimy wszystko tak jak trzeba.

A przynajmniej myślimy, że tak robimy.

Wybaczcie proszę drodzy czytelnicy przydługi wstęp, ale zbyt wiele widziałem wykluczających się interpretacji podatkowych lub wyroków sądów administracyjnych, aby mieć jakiekolwiek złudzenia co do sensu i jakości tych przepisów.

Po długim wstępie króciutka odpowiedź na pytanie zawarte w podtytule.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Najem lokali mieszkalnych nie musi być działalnością gospodarczą nawet jeśli obejmuje wiele takich lokali.

Ważne, aby te lokale nie były w żaden sposób związane z działalnością gospodarczą tj., aby mieszkania nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych a najem miał charakter stricte dla celów mieszkaniowych (z najmem krótkoterminowym już tak łatwo nie ma).

Różnice pomiędzy najmem prywatnym a najmem w ramach działalności gospodarczej.

Różnic jest kilka, ale skupię się na tej związanej z tytułem artykułu.

Na podatkach.

W przypadku najmu prywatnego podatek dochodowy jest zryczałtowany i wynosi 8,5% w skali roku (chyba, że się przekroczy się 100.000 zł przychodu wówczas występuje podatek w wysokości 12,5% od nadwyżki).

Przy braku innej działalności gospodarczej odpada konieczność płacenia składek na ZUS tak uwielbianych przez każdego przedsiębiorcę więc jest to wysokość podatku bardzo korzystna.

Choć jest i minus – podatek liczony jest od wysokości uzyskiwanego najmu i właściciel nie wrzuci w koszty należności związanych z utrzymaniem nieruchomości, kosztów remontów, rat kredytowych czy podatków lokalnych.

W przypadku działalności gospodarczej form podatkowych jest całkiem sporo (ryczałt analogiczny jak wyżej, podatek progresywny 12% do 120.000 zł i 32% powyżej lub liniowy 19%).

W ramach ryczałtu podatek jest naliczany od przychodów, ale w ramach pozostałych form opodatkowania od dochodu (czyli możemy pomniejszyć podstawę opodatkowania o koszty związane z utrzymaniem nieruchomości).

Niestety do podatku dojdzie konieczność regulowania należności na ZUS w tym składki zdrowotnej stanowiącej de facto dodatkowy podatek.

Finalnie znacznie częściej korzystniej jest rozliczać się poza działalnością gospodarczą (o ile ma się taką możliwość).

Przy wynajmie forma opodatkowania ma istotne znaczenie i może się przekładać na znaczne oszczędności.

Znaczenie ilości wynajętych mieszkań.

Czy ilość wynajmowanych mieszkań ma znaczenie? Czy powyżej pewnej ilości już muszę założyć działalność gospodarczą?

Przepisy tego nie definiują, ale do niedawna organy skarbowe chętnie podawały odpowiedź twierdzącą.

Czemu? Bo więcej uzyskają od przedsiębiorcy.

Na szczęście Naczelny Sąd Administracyjny uchwałą siedmiu sędziów dokonał wykładni przepisów podatkowych i uznał jednoznacznie, że ilość mieszkań przeznaczonych na wynajem nie ma znaczenia dla oceny czy wynajem jest prowadzony prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej.

Znaczenie ma jedynie, czy mieszkania te są w jakikolwiek sposób związane z działalnością gospodarczą.

Podkreślono przy tym, że ustawa nie zawiera żadnych limitów ani w zakresie ilości mieszkań ani w zakresie wysokości możliwych do uzyskania przychodów.

Po tej uchwale, jeśli kamienicznik nie chce zakładać działalności gospodarczej i chce płacić tylko ryczałt od wynajmu prywatnego, nic nie stoi mu na przeszkodzie.

Checklista

  • najem mieszkania sam w sobie nie stanowi działalności gospodarczej
  • brak jest limitu ilości wynajętych mieszkań powyżej którego konieczne jest założenie działalności gospodarczej
  • najem prywatny a w ramach działalności gospodarczej różni się wysokością podatków i innych obciążeń publicznych

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

No products in the cart.