Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Strona główna » Nieruchomości w biznesie » Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Kilka słów o podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości oraz w informacji w jakich przypadkach możesz go uniknąć.

Z artykułu dowiesz się:

  • ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości
  • kiedy należy zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
  • jak uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości lub obniżyć jego wysokość
  • co można odliczyć od podatku od sprzedaży nieruchomości
  • jak wygląda kwestia podatku od sprzedaży przy odziedziczonej nieruchomości
  • jak wygląda kwestia podatku od sprzedaży po podziale majątku
  • jak wygląda rozliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości.

Otaczają Nas na każdym kroku, choć nie zawsze je czujemy. Obciążają niemal wszystko. PODATKI.

Liczone są również od sprzedaży nieruchomości (podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek VAT jak również bohater niniejszego artykułu – podatek dochodowy).

Nasze Państwo lubi jak się dzielisz z Nim swoim zarobkiem, dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości czasem trzeba słono zapłacić.

Przykład – kupiłeś nieruchomość za kwotę 500.000 zł a następnie ją sprzedałeś za kwotę 550.000 zł. Suma 50.000 zł jest Twoim dochodem i od tego musisz zapłacić podatek w wysokości 19% (tj. w tym przypadku 9.500 zł). Cóż – mogło być więcej.

Ile wynosi podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, kiedy go trzeba zapłacić oraz jak legalnie uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości (lub chociaż go ograniczyć) – o tym poniżej.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Zaznaczam, że ten tekst dotyczy tylko osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Sposoby uniknięcia zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości lub obniżenia jego wysokości.


a. Sposób 1 – podatek od sprzedaży nieruchomości po 5 latach.

Jeżeli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat podatkowych od jej nabycia nie musisz płacić podatku. 

Sformułowanie „lata podatkowe” oznacza, że termin biegnie od końca roku w którym kupiłeś nieruchomość (jeśli kupiłeś w maju 2021r. możesz sprzedać bez obowiązku podatkowego w styczniu 2027r.).

 

b. Sposób 2 – ulga mieszkaniowa.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie po to aby kupić inne mieszkanie, dom lub przeznaczasz uzyskaną kwotę na remont istniejącej nieruchomości a wszystko to ma Tobie służyć na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jest szansa, że również nie zapłacisz podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości albo zapłacisz go w mniejszej wysokości ponieważ część tego dochodu jest zwolniona od podatku.

Jak wyliczyć jaka część? Nie przytoczę tutaj fragmentu ustawy, bo można go czytać wielokrotnie i ciągle nic z tego nie rozumieć. 

Najprościej to wytłumaczyć na przykładzie. 

Kupiłeś mieszkanie w 2019r. za kwotę 400.000 zł a potem po dwóch latach sprzedałeś je za 500.000 zł. Tym samym zarobiłeś na transakcji 100.000 zł.

Jednocześnie zdecydowałeś się na zakup mniejszego lokum za kwotę 350.000 zł a więc tańszego niż Twoje poprzednie mieszkanie. 

Musisz teraz podzielić wydatki na nowe mieszkanie (350.000 zł) przez wartość transakcyjną poprzedniego mieszkania (400.000 zł) a otrzymany wynik pomnożyć przez uzyskany dochód (100.000 zł). Otrzymujesz tym samym kwotę 87.500 zł, która jest wolna od podatku a więc musisz zapłacić Państwu różnicę pomiędzy kwotą dochodu (100.000 zł) a kwotą wolną od podatku (87.500 zł) czyli 12.500 zł. Lepiej niż 19.000 zł ale wciąż trzeba coś zapłacić.

W praktyce jeśli wydasz na nowe lokum co najmniej tyle samo ile uzyskałeś ze sprzedaży nie zapłacisz podatku od sprzedaży w ogóle, jeśli wydatki będą niższe – podatek będzie proporcjonalny do stosunku ceny sprzedaży i nakładów na nowe lokum (koszty zakupu, remontu). 

Wracając do powyższego przykładu – jeśli kupisz nowe mieszkanie za 350.000 zł ale dodatkowo wyremontujesz je za 50.000 zł należny podatek wyniesie 0 zł. 

Masz na takie rozliczenia 3 lata podatkowe.

 

c. Sposób 3 – remont sprzedawanej nieruchomości.

Koszty remontu nieruchomości podnoszą jej wartość dlatego też wpływają na wysokość dochodu osiągniętego ze sprzedaży.

Jeśli kupiłeś mieszkanie za 350.000 zł, wyremontowałeś za 50.000 zł i sprzedałeś za 400.000 zł nie uzyskujesz dochodu, ponieważ wyjąłeś tyle ile włożyłeś. Jeśli zaś sprzedałeś je za 420.000 zł Twój dochód to 20.000 zł a podatek 3.800 zł.

Przy sprzedaży nieruchomości nie każdy ma świadomość o konieczności regulowania zobowiązań podatkowych. 

Podatek przy nieruchomości odziedziczonej lub darowanej.

Jeszcze do niedawna w przypadku odziedziczenia nieruchomości lub otrzymania jej w darowiźnie trzeba było czekać ze sprzedażą pięć lat podatkowych od nabycia nieruchomości (lub przeznaczyć całą uzyskaną kwotę ze sprzedaży na cele mieszkaniowe) jeśli nie chciało się płacić podatku od sprzedaży.

Teraz zasady są korzystniejsze – początek terminu pięcioletniego biegnie nie od daty nabycia spadku (lub uzyskania darowizny) ale od daty kiedy spadkodawca (lub darczyńca) ją nabyli.

Czyli przykładowo – dziedziczysz mieszkanie w 2019r. ale Twój spadkodawca kupił je w 2007r. Początek terminu pięcioletniego przypada zatem na 2007r. a koniec na 2013r. Tym samym nie musisz płacić żadnego podatku od sprzedaży. 

Jeśli Twój spadkodawca kupił je w 2016r. – warto poczekać do końca roku (w przeciwnym wypadku zapłacisz podatek w wysokości 19% liczony od całej wartości mieszkania).

Podatek od nieruchomości uzyskanej w wyniku podziału majątku małżeńskiego. 

W przypadku rozwodu następuje z reguły podział majątku wspólnego (jeżeli naturalnie jest co dzielić). 

W sytuacji gdy w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość, która później przypada jednemu z byłych małżonków wówczas termin pięcioletni biegnie nie od daty podziału majątku ale od daty nabycia nieruchomości przez małżonków do majątku wspólnego.

Tym samym niejednokrotnie pozwala to na sprzedaż takiej nieruchomości bez konieczności zapłaty podatku.

Rozliczenie podatku.

Podatek rozlicza się na druku PIT-39 składanym do właściwego urzędu skarbowego do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży nieruchomości.

W deklaracji powyższej wskazuje się kwotę uzyskaną ze sprzedaży, ewentualne nakłady na nieruchomość pomniejszające uzyskany dochód oraz deklarację jakie kwoty uzyskane przez podatnika będą przeznaczone na jego potrzeby mieszkaniowe.

Warto przy tym zachować dokumenty potwierdzające remonty sprzedawanej nieruchomości jak również wydatki poniesione na potrzeby mieszkaniowe w późniejszym okresie ponieważ urząd skarbowy może się chcieć temu przyjrzeć aby zweryfikować, czy rzeczywiście pomniejszenie zobowiązania podatkowego (lub całkowite zwolnienie od podatku) jest uzasadnione.

Pamiętaj przy tym, że urząd skarbowy nie będzie się spieszył i jeżeli już się odezwie to pod koniec terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego, który również wynosi pięć lat i liczy się go od końca roku, w którym złożyłeś deklarację podatkową.

Checklista

  • Przy sprzedaży nieruchomości może wystąpić podatek dochodowy od różnicy w cenie zakupu i sprzedaży
  • Podatek dochodowy można obniżyć lub nie płacić go w ogóle w określonych sytuacjach

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.