Umowa rezerwacyjna w nieruchomościach
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Umowa rezerwacyjna w nieruchomościach

Strona główna » Prawa do nieruchomości » Umowa rezerwacyjna w nieruchomościach

Umowa rezerwacyjna w nieruchomościach

W życiu można często spotkać umowy rezerwacyjne domu lub umowy rezerwacyjne mieszkania.

Czym są w praktyce i czy mogą być traktowane jako umowa przedwstępna?

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania lub domu
  • na co zwracać uwagę w umowie rezerwacyjnej nieruchomości
  • czy umowa rezerwacyjna może być umową przedwstępną

Co to jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna pojawia się często zarówno przy zakupach na rynku pierwotnym jak i wtórnym i w swoim założeniu (jak sama nazwa wskazuje) zmierza do rezerwacji możliwości zakupu określonej nieruchomości na rzecz osoby zainteresowanej.

Tym samym – przynajmniej w teorii – w okresie rezerwacji inne osoby nie mogą kupić tej nieruchomości.

Z tytułu rezerwacji właściciel życzy sobie „opłatę rezerwacyjną”.

W teorii zawierając taką umowę mamy wyłączność na zakup określonej w niej nieruchomości a w tym czasie możemy się jeszcze zastanowić nad sensem samej transakcji lub możliwościami finansowymi jej realizacji.

Co jest istotne umowa rezerwacyjna mieszkania lub domu jest tzw. umową nienazwaną, czyli nie występuje wprost w Naszym porządku prawnym i tym samym brak jest regulacji szczegółowych dotyczących takiego kontraktu.

W związku z czym posiłkowo stosuje się do jej interpretacji zapisy ogólne dotyczące zobowiązań umownych.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Na co zwracać uwagę w umowie rezerwacyjnej mieszkania, domu lub innych nieruchomości?

Punkt ciężkości poszczególnych zapisów uzależniony jest naturalnie od tego, czy jesteś potencjalnym sprzedającym czy kupującym.

Jednakże postaram się przedstawić najważniejsze zapisy występujące w umowach rezerwacyjnych zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym:

1) charakter „opłaty rezerwacyjnej” – może być ona niezależna od kwoty sprzedaży lub zostać na jej rzecz zaliczona przy zawarciu takiej umowy, może być również „hybrydowa” – część jest niezależna od sumy sprzedaży a część zostaje na jej rzecz zaliczona;

2) termin rezerwacji – z reguły, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy w okresie rezerwacji opłata rezerwacyjna przepada;

3) zabezpieczenie – jeśli nie zawierasz w umowie zabezpieczenia realizacji zobowiązania (np. w postaci kary umownej w przypadku sprzedaży nieruchomości w okresie rezerwacji) ryzykujecie, że tak naprawdę sprzedający nie czuje się do końca związany wskazaną umową (może ją sprzedać innemu klientowi w okresie rezerwacji a Tobie zwrócić opłatę rezerwacyjną i de facto nie ponosi większego ryzyka odpowiedzialności odszkodowawczej);

4) określenie warunków sprzedaży nieruchomości – warto w takiej umowie zawrzeć cenę końcową nieruchomości aby nie okazało się, że umowa rezerwacyjna jedynie blokuje sprzedaż na rzecz innych osób ale nie stanowi gwarancji, że będziesz w stanie tę nieruchomość nabyć na warunkach przez siebie oczekiwanych.

Czasem do propozycji zawarcia umów rezerwacyjnych mieszkania lub domu należy podchodzić z dystansem – zwłaszcza jeżeli celem jest definitywnie nabycie mieszkania lub domu a nie tylko jego rezerwacja.

Umowa rezerwacyjna może być dobrym narzędziem obrotu nieruchomościami ale warto formułować ją w taki sposób, aby spełniała Twoje oczekiwania a nie okazywała się jedynie pozornym wspomaganiem.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna.

Przyjmuje się, że umowa przedwstępna ma charakter poważniejszy i dalej idący. 

Taka umowa może pozwolić na definitywne nabycie nieruchomości (jeśli jest zachowana forma aktu notarialnego) a i środki pieniężne angażowane w umowie przedwstępnej w formie zaliczki lub zadatku są poważniejsze aniżeli przy umowie rezerwacyjnej. Więcej w szczegółach o umowie przedwstępnej znajdziesz tutaj.

Umowa rezerwacyjna mieszkania lub domu w swojej istocie ma służyć jedynie zablokowaniu sprzedaży na rzecz innych podmiotów w określonym czasie i tym samym opłata rezerwacyjna winna odzwierciedlać wartość takiej blokady i nie powinna być zbyt wygórowana.

Jednakże czasem sprzedawcy proponują zawieranie umów przedwstępnych pod nazwą „umowa rezerwacyjna”.

Wynikać to może z mało uczciwego podejścia do transakcji przez sprzedających. Proponują oni często zawarcie umowy rezerwacyjnej, w treści której wskazuje jednoznacznie, że nie jest to umowa przedwstępna i np. wyłączają odpowiedzialności odszkodowawczą po to, aby w przyszłości móc bez większych konsekwencji finansowych rozwiązać taką umowę ale uzależnić zawarcie umowy sprzedaży od zaakceptowania warunków odbiegających od pierwotnie ustalonych (wyższa cena sprzedaży, mniej metrów kwadratowych, gorszy dojazd do nieruchomości etc.).

Taka umowa jeśli zawiera wszystkie niezbędne elementy umowy przedwstępnej najczęściej będzie właśnie umowę przedwstępną, niezależnie od nazwy umieszczonej na dokumencie. Ale nie zagwarantuje Ona kupującemu większych uprawnień w zakresie dążenia do zawarcia umowy przyrzeczonej (chyba, że umowa rezerwacyjna została zawarta w formie aktu notarialnego).

Dlatego też, jeśli chcesz kupić nieruchomość a sprzedający ustala z Tobą szczegóły transakcji ale zamiast umowy przedwstępnej proponuje umowę rezerwacyjną, zastanów się poważnie nad Twoimi zamierzeniami inwestycyjnymi. Takie działanie może wskazywać na chęć zapewnienia sobie przez sprzedającego furtki pozwalającej uzyskać w przyszłości przez sprzedającego lepszych dla niego warunków transakcji. 

Warto też treść takiej umowy skonsultować z adwokatem przed jej podpisaniem aby mieć pełną świadomość praw i obowiązków płynących z tej umowy zarówno względem Ciebie jak i drugiej osoby.

Checklista

  • Umowa rezerwacyjna najczęściej nie jest umową przedwstępną.
  • Warto zadbać aby w jej treści znalazły się zabezpieczenia dla kupującego na wypadek nielojalnego zachowania sprzedawcy.
  • W niektórych przypadkach rezerwacja może nie chronić kupującego przed sprzedażą nieruchomości na rzecz innych zainteresowanych, którzy zaproponują np. lepszą cenę.
  • Nabycie nieruchomości to poważna sprawa angażująca duży kapitał, warto przed taką umową skonsultować się z adwokatem – koszty porady prawnej są nieporównywalnie niższe od ewentualnych strat związanych z niekorzystną umową. 

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.