Umowa rezerwacyjna pojawia się często zarówno przy zakupach na rynku pierwotnym jak i wtórnym i w swoim założeniu (jak sama nazwa wskazuje) zmierza do rezerwacji możliwości zakupu określonej nieruchomości na rzecz osoby zainteresowanej.

Tym samym – przynajmniej w teorii – w okresie rezerwacji inne osoby nie mogą kupić tej nieruchomości.

Co jest istotne umowa rezerwacyjna mieszkania lub domu jest tzw. umową nienazwaną, czyli nie występuje wprost w Naszym porządku prawnym i tym samym brak jest regulacji szczegółowych dotyczących takiego kontraktu.

W związku z czym posiłkowo stosuje się do jej interpretacji zapisy ogólne dotyczące zobowiązań umownych.

Jednakże postaram się przedstawić najważniejsze zapisy występujące w umowach rezerwacyjnych zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym:

1) charakter „opłaty rezerwacyjnej” – może być ona niezależna od kwoty sprzedaży lub zostać na jej rzecz zaliczona przy zawarciu takiej umowy, może być również „hybrydowa” – część jest niezależna od sumy sprzedaży a część zostaje na jej rzecz zaliczona;

2) termin rezerwacji – z reguły, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy w okresie rezerwacji opłata rezerwacyjna przepada;

3) zabezpieczenie – jeśli nie zawierasz w umowie zabezpieczenia realizacji zobowiązania (np. w postaci kary umownej w przypadku sprzedaży nieruchomości w okresie rezerwacji) ryzykujecie, że tak naprawdę sprzedający nie czuje się do końca związany wskazaną umową (może ją sprzedać innemu klientowi w okresie rezerwacji a Tobie zwrócić opłatę rezerwacyjną i de facto nie ponosi większego ryzyka odpowiedzialności odszkodowawczej);

4) określenie warunków sprzedaży nieruchomości – warto w takiej umowie zawrzeć cenę końcową nieruchomości aby nie okazało się, że umowa rezerwacyjna jedynie blokuje sprzedaż na rzecz innych osób ale nie stanowi gwarancji, że będziesz w stanie tę nieruchomość nabyć na warunkach przez siebie oczekiwanych.

Przyjmuje się, że umowa przedwstępna ma charakter poważniejszy i dalej idący. 

Taka umowa może pozwolić na definitywne nabycie nieruchomości (jeśli jest zachowana forma aktu notarialnego) a i środki pieniężne angażowane w umowie przedwstępnej w formie zaliczki lub zadatku są poważniejsze aniżeli przy umowie rezerwacyjnej. Więcej w szczegółach o umowie przedwstępnej znajdziesz tutaj.

Umowa rezerwacyjna mieszkania lub domu w swojej istocie ma służyć jedynie zablokowaniu sprzedaży na rzecz innych podmiotów w określonym czasie i tym samym opłata rezerwacyjna winna odzwierciedlać wartość takiej blokady i nie powinna być zbyt wygórowana.

Jednakże czasem sprzedawcy proponują zawieranie umów przedwstępnych pod nazwą „umowa rezerwacyjna”.

Taka umowa jeśli zawiera wszystkie niezbędne elementy umowy przedwstępnej najczęściej będzie właśnie umowę przedwstępną, niezależnie od nazwy umieszczonej na dokumencie. Ale nie zagwarantuje Ona kupującemu większych uprawnień w zakresie dążenia do zawarcia umowy przyrzeczonej (chyba, że umowa rezerwacyjna została zawarta w formie aktu notarialnego).

Dlatego też, jeśli chcesz kupić nieruchomość a sprzedający ustala z Tobą szczegóły transakcji ale zamiast umowy przedwstępnej proponuje umowę rezerwacyjną, zastanów się poważnie nad Twoimi zamierzeniami inwestycyjnymi. Takie działanie może wskazywać na chęć zapewnienia sobie przez sprzedającego furtki pozwalającej uzyskać w przyszłości przez sprzedającego lepszych dla niego warunków transakcji. 

Warto też treść takiej umowy skonsultować z adwokatem przed jej podpisaniem aby mieć pełną świadomość praw i obowiązków płynących z tej umowy zarówno względem Ciebie jak i drugiej osoby.