Nabycie nieruchomości
Posted in Księgi wieczysteNieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Nabycie nieruchomości

Strona główna » Prawa do nieruchomości » Nabycie nieruchomości

Jak można nabyć nieruchomości

Nabycie nieruchomości nastąpić może w oparciu o różne zdarzenia prawne i nie zawsze potrzebna jest wizyta u notariusza.

Z artykułu dowiecie się:

  • Jakie są sposoby nabycia nieruchomości
  • W jakiej formie następuje nabycie nieruchomości
  • Ile nabycie nieruchomości

Sposoby nabycia nieruchomości.

Wychodząc z założenia, że nie jesteś Skarbem Państwa, gminą, powiatem lub województwem zasadniczo możesz nabyć nieruchomość na trzy różne sposoby. Faktem jest, że te trzy sposoby mają charakter ogólny a potem pączkują na szereg „podsposobów”. Ale tak to już jest w naszych przepisach prawnych – coraz trudniej znaleźć rzeczy łatwe i oczywiste.

UMOWNE nabycie nieruchomości

Pierwszy sposób nabycia nieruchomości to zawarcie odpowiedniej umowy (może to być umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, dożywocia) w oparciu o którą następuje przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków – o tym bliżej).

Nabycie nieruchomości Z MOCY PRAWA

Drugi to nastąpienie określonego zdarzenia faktycznego, z którym przepisy wiążą przeniesienie własności nieruchomości (czyli zasiedzenie lub dziedziczenie).

Wówczas nabycie nieruchomości następuje z mocy prawa (choć „z mocy prawa” już nie wpisze się w księdze wieczystej o czym poniżej).

SĄDOWE nabycie nieruchomości

Trzeci to nabycie nieruchomości za pośrednictwem sądu w postępowaniu o podział majątku, zniesienie współwłasności czy też w związku z prowadzoną licytacją w ramach egzekucji z nieruchomości.

Dlaczego pisałem o Skarbie Państwa czy jednostkach samorządu terytorialnego? Bo te podmioty mają jeszcze inne możliwości nabywania nieruchomości – z wywłaszczeniem na pierwszym miejscu – w drodze decyzji administracyjnej.

Ale Ciebie drogi czytelniku najczęściej nie będzie to dotyczyć (chyba, że to Tobie zabierają nieruchomość).

Formy nabycia nieruchomości.

Nabycie umowne

Każda umowa mająca na celu nabycie nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Jest to wymagane dla jej ważności jeżeli zawrzesz umowę sprzedaży (darowizny, zamiany etc.) nieruchomości będzie ona bezwzględnie nieważna, nie wpiszesz się do księgi wieczystej jako właściciel, nie obciążysz nieruchomości hipoteką, nie sprzedasz jej wreszcie na rzecz innych podmiotów.

Póki co nie możesz kupić nieruchomości przez internet (choć pojawiają się głosy optujące za takimi rozwiązaniami). Założenie jest jednak takie – transakcje związane z nieruchomościami są na ogół kosztowne i poważne –więc nad ich ważnością musi czuwać profesjonalista, który przy okazji jest funkcjonariuszem publicznym.

Czy jest to konieczne? W mojej ocenie ciągle tak i obawiam się, że oszustw lub nadużyć w związku z nabywaniem nieruchomości byłoby znacznie więcej gdyby notariusze nie kontrolowali obrotu nieruchomościami w zakresie jego formy.

Tak więc nie nabędziesz nieruchomości w drodze umowy inaczej jak przed notariuszem.

Nabycie z mocy prawa

Jeśli chodzi o nabycie z mocy prawa tutaj w zasadzie nie trzeba żadnych dokumentów w żadnej formie aby taką własność nabyć. Przykładowo umiera osoba bliska po której dziedziczysz – automatycznie wstępujesz w większość jej praw i obowiązków majątkowych.

Kolejny przykład – jeśli korzystasz z nieruchomości określony czas z zachowaniem wymogów ustawowych (o warunkach zasiedzenia znajdziesz więcej tutaj) nabywasz własność tej nieruchomości i w teorii nie potrzebujesz żadnego dokumentu aby to potwierdzić.

Tyle teoria – w praktyce jest Tobie on niezbędny, ponieważ nie wpiszesz się jako właściciel nieruchomości do księgi wieczystej jeśli nie przeprowadzisz odpowiedniego postępowania sądowego lub nie odwiedzisz notariusza (dotyczy dziedziczenia).

Tak więc pomimo tego że jesteś w stanie nabyć własność nieruchomości z mocy prawa do udokumentowania tego faktu konieczny jest sąd lub w pewnych sytuacjach notariusz.

Nabycie sądowe

Odnośnie nabycia za pośrednictwem sądu tutaj bezwzględnie zawsze jest niezbędne prawomocne postanowienie sądu stanowiące podstawę wpisu do księgi wieczystej. Tutaj możemy już mieć trochę „internetu”. Są możliwości techniczne i prawne (choć chwilowo nie wykorzystywane) aby licytacje komornicze prowadzić przez internet. Zaś sądy też niektóre rozprawy prowadzą zdalnie co ma znaczenie przy sprawach o podział majątku wspólnego lub zniesienie współwłasności.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Ile kosztuje nabycie nieruchomości.

Nabycie z mocy prawa

Jeśli nabywasz z mocy prawa to w przypadku dziedziczenia zapłacisz koszty notarialne aktu poświadczenia dziedziczenia (ok. 100 zł netto plus koszty odpisów) albo sądowe (koszty podobne, chyba że dochodzi testament lub w związku z nabyciem spadku jest spór pomiędzy spadkobiercami). Podatki zapłacisz wg takich samych zasad jak podatek w przypadku darowizny omówiony dwa akapity wyżej.

W przypadku zasiedzenia postępowanie sądowe kosztuje 2.000 zł plus ok. 1.000 zł za biegłego geodetę (jeśli jest taka konieczność). Państwo po zakończeniu postępowania dodatkowo zabierze sobie 7% wartości nieruchomości w formie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Nabycie umowne

W przypadku nabycia przed notariuszem kwestie te reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2020r. poz. 1473). Przykładowo za nieruchomość o wartości 500.000 zł notariusz nie może pobrać opłaty wyższej niż 2.770 zł netto (§ 3 pkt. 6 w/w rozporządzenia).

Nie należy zapominać o tym, że nie tylko notariusz wysuwa rękę po swoją dolę w przypadku sprzedaży, darowizny czy też zamiany nieruchomości. Państwo również musi coś mieć z takiej transakcji i ma niemało, jeśli mówimy o umowach sprzedaży, zamiany czy dożywocia – 2% wartości nieruchomości zasila budżet Skarbu Państwa (ustawa z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. z 2020r., poz. 815).

W przypadku umowy darowizny stawka zależy od stopnia pokrewieństwa stron umowy – jeśli jesteś małżonkiem, zstępnym, wstępnym, pasierbem, rodzeństwem, ojczymem lub macochą strony umowy – możesz nie zapłacić podatku w ogóle, ważne abyś w ciągu 6 miesięcy od transakcji powiadomił o tym właściwy urząd skarbowy (ustawa z dnia 29 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. z 2021r., poz. 1043).

Jeśli zaś nie złożyłeś odpowiedniej deklaracji, darczyńca jest Twoją dalszą rodziną albo w ogóle nie jesteś z nim spokrewniony – musisz zapłacić należność (w zależności od stopnia pokrewieństwa) w przybliżeniu między 3 a 12% wartości transakcji. To może zaboleć, prawda?

Nabyć nieruchomość można na wiele sposobów, jednakże prawie zawsze wiąże się to z koniecznością poniesienia określonych kosztów. 

Nabycie sądowe

W przypadku licytacji komorniczej aby do niej przystąpić konieczne jest uiszczenie rękojmi (wadium) w kwocie 10% wartości oszacowanie nieruchomości. Potem naturalnie w przypadku wygranej licytacji jest ona zaliczana na koszty zakupu. Jeśli dojdzie do zakupu trzeba wyłożyć dodatkowo 2% od wartości nieruchomości tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych.

Odnośnie spraw o podział majątku lub zniesienie współwłasności nieruchomości opłaty sądowe wynoszą maksymalnie 1.000 zł (plus ew. koszty biegłych jeśli nie ma wśród uczestników zgody co do wartości nieruchomości). Dodatkowo 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej różnicy całej rzeczy i udziału wcześniej należącego do osoby przejmującej własność.

Do tego wszystkiego należy doliczyć dodatkowo opłaty sądowe niezbędne do wpisów do ksiąg wieczystych, których wysokość jest ustalana w zależności od charakteru wpisu – najprościej mówiąc jest to 200 zł za wpis prawa własności lub użytkowania wieczystego.

Checklista

  • nabycie nieruchomości może nastąpić na kilka sposobów
  • czasem następuje z mocy prawa bez Twojego zaangażowania ale do wpisu do ksiąg wieczystych potrzeba uzyskania potwierdzenia tego faktu
  • niemal zawsze oprócz kosztów samego nabycia istnieje obowiązek uiszczenia podatków

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.