Wychodząc z założenia, że nie jesteś Skarbem Państwa, gminą, powiatem lub województwem zasadniczo możesz nabyć nieruchomość na trzy różne sposoby. Faktem jest, że te trzy sposoby mają charakter ogólny a potem pączkują na szereg „podsposobów”. Ale tak to już jest w naszych przepisach prawnych – coraz trudniej znaleźć rzeczy łatwe i oczywiste.

Dlaczego pisałem o Skarbie Państwa czy jednostkach samorządu terytorialnego? Bo te podmioty mają jeszcze inne możliwości nabywania nieruchomości – z wywłaszczeniem na pierwszym miejscu – w drodze decyzji administracyjnej.

Ale Ciebie drogi czytelniku najczęściej nie będzie to dotyczyć (chyba, że to Tobie zabierają nieruchomość).

Nabycie umowne

Każda umowa mająca na celu nabycie nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Jest to wymagane dla jej ważności jeżeli zawrzesz umowę sprzedaży (darowizny, zamiany etc.) nieruchomości będzie ona bezwzględnie nieważna, nie wpiszesz się do księgi wieczystej jako właściciel, nie obciążysz nieruchomości hipoteką, nie sprzedasz jej wreszcie na rzecz innych podmiotów.

Póki co nie możesz kupić nieruchomości przez internet (choć pojawiają się głosy optujące za takimi rozwiązaniami). Założenie jest jednak takie – transakcje związane z nieruchomościami są na ogół kosztowne i poważne –więc nad ich ważnością musi czuwać profesjonalista, który przy okazji jest funkcjonariuszem publicznym.

Czy jest to konieczne? W mojej ocenie ciągle tak i obawiam się, że oszustw lub nadużyć w związku z nabywaniem nieruchomości byłoby znacznie więcej gdyby notariusze nie kontrolowali obrotu nieruchomościami w zakresie jego formy.

Tak więc nie nabędziesz nieruchomości w drodze umowy inaczej jak przed notariuszem.

Nabycie sądowe

Odnośnie nabycia za pośrednictwem sądu tutaj bezwzględnie zawsze jest niezbędne prawomocne postanowienie sądu stanowiące podstawę wpisu do księgi wieczystej. Tutaj możemy już mieć trochę „internetu”. Są możliwości techniczne i prawne (choć chwilowo nie wykorzystywane) aby licytacje komornicze prowadzić przez internet. Zaś sądy też niektóre rozprawy prowadzą zdalnie co ma znaczenie przy sprawach o podział majątku wspólnego lub zniesienie współwłasności.

Nabycie umowne

W przypadku nabycia przed notariuszem kwestie te reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2020r. poz. 1473). Przykładowo za nieruchomość o wartości 500.000 zł notariusz nie może pobrać opłaty wyższej niż 2.770 zł netto (§ 3 pkt. 6 w/w rozporządzenia).

Nie należy zapominać o tym, że nie tylko notariusz wysuwa rękę po swoją dolę w przypadku sprzedaży, darowizny czy też zamiany nieruchomości. Państwo również musi coś mieć z takiej transakcji i ma niemało, jeśli mówimy o umowach sprzedaży, zamiany czy dożywocia – 2% wartości nieruchomości zasila budżet Skarbu Państwa (ustawa z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. z 2020r., poz. 815).

W przypadku umowy darowizny stawka zależy od stopnia pokrewieństwa stron umowy – jeśli jesteś małżonkiem, zstępnym, wstępnym, pasierbem, rodzeństwem, ojczymem lub macochą strony umowy – możesz nie zapłacić podatku w ogóle, ważne abyś w ciągu 6 miesięcy od transakcji powiadomił o tym właściwy urząd skarbowy (ustawa z dnia 29 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. z 2021r., poz. 1043).

Jeśli zaś nie złożyłeś odpowiedniej deklaracji, darczyńca jest Twoją dalszą rodziną albo w ogóle nie jesteś z nim spokrewniony – musisz zapłacić należność (w zależności od stopnia pokrewieństwa) w przybliżeniu między 3 a 12% wartości transakcji. To może zaboleć, prawda?