Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie
Posted in Nieruchomości w biznesieOchrona nieruchomościPrawa do nieruchomości

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie

Strona główna » Ochrona nieruchomości » Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie

Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie

Instrument stosowany w obrocie gospodarczym (nie bez wątpliwości jednak i nie bez ryzyka).

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest przewłaszczenie na zabezpieczenie?
  • dlaczego notariusze boją się umów przewłaszczających i wielu z nich odmawia takich czynności?
  • jakie są ograniczenia związane z takim zabezpieczeniem wierzytelności?

Co to jest przewłaszczenie na zabezpieczenie.

Najprościej rzecz ujmując jest to przeniesienie prawa własności (ewentualnie zobowiązanie się do takiego przeniesienia) celem zabezpieczenia spłaty zobowiązania finansowego. 

Po uregulowaniu długu rzecz wraca do poprzedniego właściciela a jeśli dług nie zostanie uregulowany – pozostaje w rękach wierzyciela jako rekompensata zobowiązania a dług wygasa.

Przykład:

Pan Adam jest właścicielem nieruchomości lecz cierpi na przejściowe problemy finansowe i potrzebuje pilnie 500.000 zł. Nie ma zdolności kredytowej i musi szukać pieniędzy u innych inwestorów.

Pan Edmund  dysponuje gotówką jednakże obawia się, że problemy finansowe Pana Adama mogą nie być przejściowe i jeśli pożyczy Panu Adamowi pieniądze może mieć w przyszłości problem z ich odzyskaniem.

Obaj Panowie ustalają, że Pan Edmund pożyczy Panu Adamowi kwotę 500.000 zł na okres jednego roku z oprocentowaniem 10% w skali roku a Pan Adam przeniesie na rzecz Pana Edmunda własność swojej nieruchomości jako zabezpieczenie.

Jeżeli Pan Adam spłaci całość pożyczki Panu Edmundowi w ustalonym terminie nieruchomość do niego wróci jeśli nie – Pan Edmund może ją sobie zatrzymać.

Jak widać na wskazanym przykładzie jest to zabezpieczenie niemal doskonałe. Przy założeniu poprawnego skalkulowania kwoty pożyczki i wartości nieruchomości Pan Edmund może być prawie pewien, że nie straci na tym interesie i jeśli Pan Adam pieniędzy mu nie zwróci zamiast tego będzie dysponował jego nieruchomością.  

Bardziej „miękką” formą przewłaszczenia jest zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości w przypadku braku spłaty zobowiązania ale jest ono stosunkowo rzadko stosowane z uwagi na fakt, że dłużnik może się „rozmyślić” i wówczas wierzyciel skazany jest na dochodzenie swoich praw przed sądem co jak wiemy jest długotrwałe, kosztowne i nie zawsze kończy się po myśli inicjującego postępowanie sądowe.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Skąd strach przed takim zabezpieczaniem wierzytelności.

Znakomita większość umów spotykanych na co dzień jest regulowana w przepisach kodeksu cywilnego. 

Przewłaszczenie na zabezpieczenie poza jednym przepisem wprowadzonym w zeszłym roku nie doczekało się kompleksowego unormowania.

Mamy więc tutaj do czynienia z tzw. umową nienazwaną, której dopracowanie pozostawiono praktyce.   

Z uwagi na swój charakter (przeniesienie własności nieruchomości) taka forma zabezpieczania wierzytelności może być źródłem  nadużyć skutkujących np. pozbawianiem ludzi mieszkań za długi niewspółmiernie niższe od wartości nieruchomości. 

Głośno było o tzw. mafii mieszkaniowej, której przedstawiciele proponowali starszym osobom pożyczki pod zastaw ich mieszkań, przy czym celem takiego działania nie było zarabianie na pożyczkach lecz nieuczciwe przejmowanie nieruchomości. 

Takie sytuacje uczuliły sądy, które z dużą uwagą przyglądają się przewłaszczeniu na zabezpieczenie analizując przede wszystkich, czy nie doszło do naruszenia tzw. zasady proporcjonalności.

Zasada proporcjonalności

oznacza, że pomiędzy wysokością kwoty zobowiązania a wartością nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie nie może być znaczącej różnicy, która skutkowałaby możliwością przejęcia nieruchomości za bezcen.

Ponadto konstruując taką umowę należy pamiętać o szeregu innych okoliczności, sprecyzować warunki samego zobowiązania finansowego, terminy spłat, terminy możliwego oświadczenia o przejęciu nieruchomości jak również kwestię ewentualnej częściowej spłaty należności. 

Ze strony dłużnika warto również zadbać o zapisy gwarantujące zwrot nieruchomości w przypadku spłaty całości zobowiązania.

Pamiętać należy, że przewłaszczenie na zabezpieczenie samo w sobie jest legalne ale jego stosowanie nie jest ani proste ani oczywiste. 

Dlatego ważne jest aby – zanim się zaangażujesz w tego typu transakcję – umowa została prześwietlona przez doświadczonego adwokata.

Ważność umowy o przewłaszczeniu na zabezpieczenie może być kwestionowana przede wszystkim w przypadku braku zachowania zasady proporcjonalności na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o wyzysku (art. 388). 

Z punktu widzenia pożyczkodawcy pamiętać należy, że skuteczne zakwestionowanie ważności przewłaszczenia na zabezpieczenie nie oznacza automatycznego zwrotu pożyczonych pieniędzy.

Tym samym stwierdzenie nieważności takiej umowy może finalnie skutkować utratą możliwości odzyskania pożyczonych pieniędzy poprzez utratę zabezpieczenia.

Nieprawidłowości przy tego typu umowach mogą mieć również wymiar karnoprawny. Głośne było aresztowanie kilku notariuszy sporządzających akty notarialne przenoszące własność nieruchomości na zabezpieczenie stąd też w środowisku notarialnym panuje duża ostrożność względem tego typu umów. 

Osoby zaangażowane w zawieranie tego typu umów z naruszeniem obowiązujących przepisów ryzykują odpowiedzialnością karną na podstawie art. 286 lub 304 kodeksu karnego.

Zasada proporcjonalności oznacza, że pomiędzy wysokością kwoty zobowiązania a wartością nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie nie może być znaczącej różnicy, która skutkowałaby możliwością przejęcia nieruchomości za bezcen.

  • Ograniczenia takiego zabezpieczenia wierzytelności.

Ustawodawca widząc potencjalne zagrożenie ze strony stosowania przewłaszczenia na zabezpieczenie wprowadził przepisy mające chronić konsumentów (czyli z definicji słabszą ekonomicznie stronę umowy). 

Co ciekawe, przepisy te wprowadzono w tzw. ustawie covidowej, choć naturalnie z covidem nie mają nic wspólnego.

Zgodnie z nowymi przepisami, nieważna jest umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości jeżeli zawierana jest ona z konsumentem i dotyczy nieruchomości przez niego zamieszkiwanej w przypadku:

a. gdy wartość nieruchomości jest wyższa od wartości pożyczki i odsetek od pożyczki naliczonych za okres 24 miesięcy lub sama wartość pożyczki nie została oznaczona

b. wartość nieruchomości nie została wyceniona przez biegłego rzeczoznawcę.

W ustawie covidowej czy innej, wskazany zapis może znacząco ukrócić nadużycia związane z przewłaszczeniem na zabezpieczenie.

Checklista

  • Nie każda transakcja może być zabezpieczona przewłaszczeniem na zabezpieczenie nieruchomości.
  • Nierozważne stosowanie tego sposobu zabezpieczenia powoduje ryzyko stwierdzenia nieważności takiej umowy a w skrajnym przypadku grozi odpowiedzialnością karną.
  • Przy umowie przewłaszczenia na zabezpieczenie należy rozważyć szereg czynników mogących mieć wpływ na ważność tej czynności prawnej.

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.