Udało się Tobie znaleźć bardzo ciekawą działkę albo grunt zabudowany budynkiem usługowym lub przemysłowym.

Myślisz sobie – ta nieruchomość może mi się przydać, dobrze byłoby ją kupić.

Potem kontaktujesz się z właścicielem, który jest zainteresowany i podaje Tobie numer księgi wieczystej.

A z księgi wieczystej dowiadujesz się, że nie jest On właścicielem tej działki tylko użytkownikiem wieczystym.

Znaczy kim?

Użytkownik wieczysty dysponuje prawem do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób ale prawo to jest ograniczone w czasie – użytkowanie wieczyste można ustanowić maksymalnie na 99 lat.

Prawo użytkowania wieczystego może być również obwarowane dodatkowymi warunkami (np. może być ustanowione celem wzniesienia na gruncie budynków) a wtedy w umowie dodatkowo wpisane mogą zostać np. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, rodzaj budynków, obowiązek utrzymywania ich w określonym stanie, warunki i terminy odbudowy w przypadku zniszczenia tych budynków jak również wynagrodzenie należne użytkownikowi wieczystemu po wygaśnięciu prawa użytkowania wieczystego.

Jednocześnie należy podkreślić, że każdy budynek wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym jest własnością użytkownika wieczystego.

Przy użytkowaniu wieczystym tak jak przy prawie własności można:

1. używać i pobierać pożytki z rzeczy z wyłączeniem innych osób,
2. te prawa sprzedać lub obciążyć służebnością lub hipoteką,
3. to prawo zasiedzieć.
4. rzecz wydzierżawić czy wynająć na rzecz osób trzecich (na czas nie dłuższy niż okres trwania użytkowania wieczystego).
5. prawem dysponować na cele budowlane.

W zasadzie zostało całkowicie wyeliminowane z mocy prawa. Z dniem 1 stycznia 2019r. prawo użytkowania wieczystego wszystkich gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności.

Naturalnie nie nastąpiło to za darmo, takie „darmowe” przekształcenie odbiłoby się negatywnie na finansach wszystkich gmin w Polsce.

Wprowadzono konieczność zapłaty „opłaty przekształceniowej”.

Wysokość tej opłaty stanowi równowartość stawki płatności za użytkowanie wieczyste w roku przekształcenia i może być pobierana przez kolejnych 20 lat od daty przekształcenia (tj. od dnia 1 stycznia 2019r.) z datą płatności do 31 marca każdego roku.

Obciąża ona każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Nadto ustawa przewiduje bonifikaty w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej w wysokości od 60% do 10% w zależności od tego, kiedy całkowite rozliczenie miałoby nastąpić.

Inaczej wygląda sytuacja właścicieli gruntów będących przedsiębiorcami – wówczas płatność następować może przez okres od 33 do 99 lat i kwota roczna płatności stanowi odpowiednio 3, 2 lub 1 % wartości prawa użytkowania wieczystego.

I tutaj również obowiązek uiszczenia płatności rocznych obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Dobrze jest pamiętać, że nabywając nieruchomość obciążoną koniecznością uiszczenia opłaty przekształceniowej można zmienić sposób płatności należności lub skorzystać z bonifikat w przypadku płatności jednorazowej.

Samo przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność uznać należy za pozytywne zjawisko z punktu widzenia dotychczasowych użytkowników wieczystych – uzyskano prawo własności, często w promocyjnej cenie (zwłaszcza jeśli ktoś skorzysta z bonifikaty).

Jest to pożądany krok w dobrym kierunku, który powinien zmierzać do całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego kształtują się na różnych poziomach w zależności od miejsca położenia nieruchomości, polityki jednostki publicznej będącej właścicielem gruntu czy też sytuacji finansowej tej jednostki np. gminy.

Roczna stawka opłat za użytkowanie wieczyste najczęściej oscyluje pomiędzy 1% wartości gruntu (np. nieruchomości rolne, nieruchomości na garaże lub parkingi czy też na cele mieszkaniowe), 2 % (nieruchomości na działalność turystyczną) a 3% albo więcej za pozostałe nieruchomości gruntowe.

Wartości te ustala się w oparciu o operaty szacunkowe, często już dawno nieaktualne.

Dlatego raz na jakiś czas użytkownik wieczysty jest zaskakiwany pismem zawierającym wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego z jednoczesnym ustaleniem nowej opłaty na kwotę wielokrotnie wyższą aniżeli dotychczasowa.

Takie wypowiedzenie uzależnione jest od zmiany wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego (mówimy tylko o gruncie) oraz od upływu czasu (aktualizacja opłaty nie może następować częściej niż raz na 3 lata).

Jeżeli otrzymałeś takie wypowiedzenie i chcesz powalczyć z poważną podwyżką w nim zawartą powinieneś:

1. zapoznać się z operatem szacunkowym stanowiącym podstawę do ustalenia podwyżki, który właściwy urząd ma obowiązek Tobie udostępnić,
2. w miarę możliwości skonsultować treść operatu z rzeczoznawcą majątkowym aby ustalić jego mocne i słabe strony (zalecam często sporządzenie operatu, który będzie wskazywał odmienną wartość gruntu),
3. w ciągu 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego wg miejsca położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości.

Pismo do SKO jest zwolnione od opłat. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy stąd też w tym postępowaniu czasem zawiera się ugody, które podnoszą wprawdzie wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jednakże znacznie niżej aniżeli propozycja wskazana w wypowiedzeniu.

Czas oczekiwania na rozprawę przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym wynosi w Gdańsku ponad półtorej roku co jest istotne w przypadku przegrania takiej sprawy – należność wg nowej wysokości ustalonej w oparciu o orzeczenie SKO płatna będzie od daty określonej w wypowiedzeniu.

Czyli w przypadku podwyżki i tak trzeba będzie wyrównać opłatę za okres poprzedni.

Jeśli nie zadawala Cię orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawsze możesz odwołać się do sądu właściwego wg miejsca położenia nieruchomości w terminie 14 dni od daty doręczenia orzeczenia SKO.

Taki sprzeciw wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej, której wysokość jest uzależniona od różnicy pomiędzy żądaną przez organ opłatą z tytułu użytkowania wieczystego a opłatą dotychczasową. Wyrok w takiej sprawie zastępuję orzeczenie SKO i jest również wiążący od roku następującego po wypowiedzeniu.