Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Strona główna » Nieruchomości w biznesie » Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Czasem pomimo faktu, że znaleźliśmy pasującą nieruchomość nie możemy jej kupić lub sprzedać od razu.

Umowa przedwstępna pomaga Nam ustalić szczegóły transakcji i ustalić warunki jej zawarcia, daje Nam czas niezbędny do sfinalizowania transakcji.

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest umowa przedwstępna 
  • elementy składowe umowy przedwstępnej
  • w jakiej formie może być zawarta
  • zaliczka a zadatek
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej 
  • skutki braku zawarcia umowy przyrzeczonej

Co to jest umowa przedwstępna.

Zdarzają się w życiu sytuacje, kiedy jesteś zdecydowany na zakup nieruchomości ale nie możesz tego zrobić od ręki. 

Z różnych przyczyn – być może nieruchomość ma wady prawne lub fizyczne, które dotychczasowy właściciel zobowiązuje się usunąć.

Czasem dlatego, że nie jesteś w stanie samodzielnie sfinansować kupna nieruchomości i potrzebujesz czasu na pozyskania dodatkowych środków. Albo dlatego, że sprzedawca zamierza jeszcze z nieruchomości korzystać przez określony czas.

W takim wypadku warto zawrzeć umowę przedwstępną, która wprawdzie nie czyni z Ciebie właściciela tej nieruchomości ale stanowi pierwszy krok do tego aby tym właścicielem zostać.

Umowa przedwstępna jest niczym innym jak zobowiązaniem do zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej).

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Co musi zawierać umowa przedwstępna.

Umowa musi zawierać istotne postanowienia umowy.

Absolutnie podstawowymi częściami umowy przedwstępnej są informacje o:

a. stronach umowy,
b. przedmiocie umowy (czyli dokładne określenie nieruchomości),
c. cenie sprzedaży, sposobie i terminie jej zapłaty,
d. dacie wydania nieruchomości.

Dodatkowo warto aby umowa zawierała:

a. termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta,

b. dokumenty niezbędne do przedłożenia przez strony celem sporządzenia umowy przyrzeczonej,

c. określenie wpłaty zadatku lub zaliczki.

Umowa przedwstępna może zawierać dodatkowo szereg innych wpisów zabezpieczających interes stron (np. dobrowolne poddanie się egzekucji co do zapłaty należności lub wydania nieruchomości, wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej, dopuszczalności cesji praw i obowiązków z umowy itd.). 

Zapisy te wprowadza się do umów zgodnie z potrzebami indywidualnymi klientów. 

Forma umowy przedwstępnej.

Kodeks cywilny nie wskazuje formy, jaką dla swojej ważności winna mieć umowa przedwstępna tak więc dopuszczalna jest każda, nawet ustna.

Jednakże odradzam zawieranie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości w formie ustnej – w praktyce najczęściej spotykane są dwie formy, pisemna zwykła lub akt notarialny. 

Wybór formy ma znaczenie dla możliwości działań w przypadku unikania przez jedną ze stron zawarcia umowy przyrzeczonej (ponieważ się rozmyśliła, ma inną ofertę, nie ma pieniędzy etc). 

Forma aktu notarialnego daje znacznie większe możliwości działania włącznie z prawem do uzyskania przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli drugiej strony. Dlatego też jest znacznie silniejsza i choć wiąże się z koniecznością zapłacenia notariuszowi wynagrodzenia za sporządzenie tej umowy uważam, że należności te w zestawieniu z ceną nabycia nieruchomości są na tyle niewielkie, że warto dokonać takiej inwestycji. 

Jeżeli zależy Tobie na realizacji transakcji w przyszłości zdecydowanie polecam formę aktu notarialnego.

Kodeks cywilny nie wskazuje formy, jaką dla swojej ważności winna mieć umowa przedwstępna tak więc dopuszczalna jest każda, nawet ustna (choć w przypadku nieruchomości nie polecam takiej formy).

Zaliczka a zadatek.

Wbrew pozorom to nie są te same pojęcia. Często używamy ich zamiennie ale w umowie przedwstępnej warto użyć ich w sposób świadomy.

Zaliczka – jest to wpłata wstępna, część ceny sprzedaży, wpłacana przez kupującego, która w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży ulega zwrotowi. Naturalnie sama umowa może zawierać dodatkowe zapisy regulujące, kiedy zaliczka może być zwrócona a kiedy nie i na jakich warunkach ale ogólnie nie stanowi ona silnego zabezpieczenia zawarcia umowy sprzedaży. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zostaje zaliczona na poczet ceny nieruchomości.

Zadatek – również jest to wpłata wstępna wpłacana przy zawarciu umowy przedwstępnej, jednakże – w przeciwieństwie do zaliczki – kwota zadatku nie jest zwracana. W przypadku, zawarcia umowy przyrzeczonej zalicza się ją na poczet ceny nieruchomości, w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej z winy sprzedającego – jest On zobowiązany zwrócić na rzecz kupującego kwotę stanowiącą równowartość dwukrotności zadatku. W sytuacji winy kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. 

Jak widać zadatek lepiej zabezpiecza transakcję poprzez automatyczne obciążenie osoby winnej  nie dojścia do skutku transakcji równowartością kwoty zadatku.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jak wskazałem wyżej termin nie musi być oznaczony w umowie przedwstępnej ale zalecam jego określenie. 

Jeśli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest określony – umowa powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym na żądanie strony. Żądanie to powinno być wystosowane nie później niż rok od zawarcia umowy przedwstępnej w innym przypadku może zostać uznane za bezskuteczne. Następuje wówczas również utrata prawa do odszkodowania z uwagi na brak realizacji zapisów z umowy przedwstępnej.

Jeżeli termin umowy przyrzeczonej był określony strony od samego początku mają pełną świadomość w jakich ramach czasowych poruszają się celem zrealizowania przyjętego zobowiązania a nadto ma to wpływ na przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej, które następuje rok po dacie w której umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Skutki braku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Chciałeś zawrzeć umowę a kontrahent się rozmyślił? 

Albo to Ty się rozmyśliłeś i już nie jesteś zainteresowany ustalonymi warunkami umowy. 

Oto potencjalne konsekwencje uchylania się od zawarcia umorzy przyrzeczonej.

a. sądowe zawarcie umowy (skutek najsilniejszy) – mając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możesz (w przypadku nielojalnego zachowania kontrahenta) skierować sprawę do sądu i uzyskać tzw. zastępcze oświadczenie woli w postaci wyroku sądu, który zastępuje podpis drugiej strony umowy i w konsekwencji umowa się finalizuje;

b. zadatek – omawiane wyżej prawo do zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty jego dwukrotności;

c. odszkodowanie – jeśli w umowie nie było zadatku lub kary umownej a nie chcesz (lub nie możesz) domagać się zawarcia umowy przed sądem, pozostaje Tobie jedynie roszczenie o odszkodowanie i to niestety tylko w ramach tzw. ujemnego interesu umowy; tak więc możesz domagać się zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej (akt notarialny, przejazdy na spotkania, negocjacje, koszty uzyskania dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy etc.) oraz – w pewnych sytuacjach – również kosztów poniesionych w związku z przygotowaniem się w dobrej wierze do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. projekty adaptacji nieruchomości, koszty architektów, koszty wyceny nieruchomości, przygotowań do uzyskania kredytu na zakup nieruchomości etc.).

Checklista

  • Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, choć niewątpliwie droższa, daje większe gwarancje nabycia/sprzedaży nieruchomości.
  • Należy zadbać aby w umowie przedwstępnej znalazły się informacje takie jak: cena transakcji oraz data i sposób jej uiszczenia, data zawarcia umowy przyrzeczonej, dokładny opis nieruchomości i naturalnie strony umowy – to jest absolutne minimum.
  • Jeśli w umowie przedwstępnej nie ma zapisów o karach umownych najczęściej odszkodowanie ogranicza się do kwoty zadatku.
  • Zadatek to nie to samo co zaliczka.

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.