Jak ściągać długi hipoteczne
Posted in Księgi wieczysteNieruchomości w biznesie

Jak ściągać długi hipoteczne

Strona główna » Księgi wieczyste » Jak ściągać długi hipoteczne

Jak ściągać długi hipoteczne

Hipoteka to poważne zabezpieczenie wierzytelności lecz nie gwarantuje sama z siebie, że dłużnik wszystko grzecznie spłaci.

Z artykułu dowiesz się:

  • jak ściągać długi hipoteczne?
  • jakie mogą wystąpić przykre niespodzianki podczas egzekucji z nieruchomości?
  • jakie są koszty ściągania długów hipotecznych?

Jak ściągać długi hipoteczne.

Byłeś przezorny, pożyczyłeś pieniądze ale w zamian zażądałeś od dłużnika hipoteki. 

I ją masz, wpisaną ładnie w księdze wieczystej (naturalnie nieruchomość obciążona hipoteką musi przedstawiać określoną wartość rynkową najlepiej znacznie wyższą aniżeli wartość samej hipoteki – w innym przypadku takie zabezpieczenie pozbawione jest większego sensu). 

A dłużnik nie spłaca pożyczki choć termin już minął, słyszysz też od innych wokół, że jego sytuacja finansowa robi się nieciekawa. 

Co w takim wypadku? Jakie kroki prawne należy podjąć aby odzyskać pieniądze w sytuacji, gdy dłużnik dobrowolnie nie płaci i nie ma widoków na to, że zapłaci w najbliższej przyszłości?

To zależy od tego jak bardzo byłeś przezorny.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

a. Pierwszy wariant – bardzo przezorny (hipoteka wpisana na pozycji 1 oraz oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji).

Czyli oprócz hipoteki zażądałeś również oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (i zostało ono sporządzone poprawnie) w tym momencie wyprzedzasz konkurencję w przedbiegach.

Aby kogokolwiek legalnie „zmusić” do zapłaty czegokolwiek najczęściej potrzebny jest wyrok sądu. Sprawa długu zabezpieczonego hipoteką nie wygląda inaczej. Prawidłowe oświadczenie notarialne o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (słynne „trzy siódemki”) umożliwiają Tobie ominąć ten długotrwały (i kosztowny) etap, ponieważ masz w ręku dokument posiadający walor takiego wyroku.

Jedyne co musisz wtedy zrobić to wystąpić do sądu o klauzulę wykonalności (która w teorii powinna być nadana w terminie 3 dni ale wybaczcie, jest to termin tak często spotykany jak białe wieloryby). 

Potem dysponując takim oświadczeniem wraz z klauzulę wykonalności możesz zainicjować u komornika postępowanie egzekucyjne a jeśli dłużnik nie posiada nic z wyjątkiem nieruchomości – kierujesz egzekucję przeciwko tej nieruchomości. 

Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości jest tematem dosyć obszernym, dlatego więcej szczegółowych informacji na ten temat uzyskach w odrębnym artykule.  

Jeśli jeszcze dodatkowo Twoja hipoteka jest na 1 miejscu to jedyne na co musisz poczekać to:

– albo skuteczna licytacja nieruchomości, po której będziesz uzyskasz pieniądze w pierwszej kolejności – przed innymi dłużnikami

– albo na przejęcie nieruchomości w przypadku braku transakcji na drugim terminie licytacji (pierwszym jeśli mowa o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu) z rozliczeniem swojego długu w cenie nieruchomości.

b. Drugi wariant – średnio przezorny (hipoteka wpisana na pozycji 1 ale bez dodatkowych zabezpieczeń)

Nie przejmuj się – Twoja sytuacja jest również bardzo dobra ale zanim przejdziesz do etapu egzekucji komorniczej musisz zainwestować więcej czasu i pieniędzy w uzyskanie tytułu wykonawczego.

Zmuszony jesteś skierować do sądu sprawę przeciwko dłużnikowi hipotecznemu (czyli aktualnemu właścicielowi nieruchomości) i uzyskać przeciwko niemu prawomocne orzeczenie sądu (nakaz zapłaty lub wyrok). Naturalnie trwa to znacznie dłużej a jednocześnie musisz ponieść koszty, o których mowa tutaj.

Potem, kiedy już dysponujesz takim prawomocnym nakazem lub wyrokiem musisz uzyskać nań klauzulę wykonalności, dalsza procedura wygląda tak samo jak w wariancie pierwszym

Różnica polega na tym, że w wariancie pierwszym nie musisz uzyskać nakazu zapłaty lub wyroku tak więc oszczędzasz czas i pieniądze.

Ważna myśl do wyróżnienia, coś, co warto zapamiętać, kluczowy przekaz do, główny wniosek artykułu.

c. Trzeci wariant – mało przezorny (hipoteka wpisana na dalszych pozycjach bez dodatkowych zabezpieczeń)

I tutaj – najpierw kierujesz sprawę do sądu, uzyskujesz nakaz zapłaty (wyrok), uzyskujesz klauzulę wykonalności i rozpoczynasz egzekucję komorniczą.

Jednak jest jedno ale – nie jesteś na pierwszym miejscu do uzyskania należności w przypadku skutecznej licytacji nieruchomości, musisz poczekać na swoją kolej. Każda hipoteka wyżej ma pierwszeństwo co oznacza, że z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości pieniądze będą przekazane najpierw na wierzycieli hipotecznych wpisanych na miejscach wyższych niż Twoje.

Jeśli nieruchomość jest więcej warta niż długi zabezpieczone hipotekami wyższymi to pół biedy – uzyskasz swoje pieniądze w całości lub w części. Ale jeśli nie, to może się zdarzyć że pomimo zainwestowanych w postępowanie pieniędzy (sprawa sądowa i potem egzekucyjna) otrzymasz kwotę, która zapewne nie pokryje poniesionych przez Ciebie kosztów.

Wpis hipoteki na dalszym miejscu należy bardzo poważnie przeanalizować, ponieważ w wielu przypadkach może się okazać pozornym zabezpieczeniem lub wręcz pułapką narażającą na dodatkowe, niepotrzebne koszty.

Przykre niespodzianki w postępowaniach z nieruchomości.

Przede wszystkim czas – egzekucje z nieruchomości mogą trwać bardzo długo a aktualnie (stan na dzień 10 sierpnia 2021r.) prowadzenie egzekucji z nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicielom jest zakazane z uwagi na tzw. przepisy covidowe.

Koszty – egzekucja z nieruchomości może trochę kosztować i to nie tylko czasu i nerwów (szczegóły poniżej).

Wartość nieruchomości ustalona w postępowaniu egzekucyjnym – od tej wartości uzależniony jest bardzo często końcowy sukces egzekucji. Jeśli nieruchomość jest wyceniona zbyt nisko może skutkować to sprzedażą jej za cenę nie zapewniającą pokrycia długu. Jeśli jest wyceniona zbyt wysoko może się okazać, że będzie brak chętnych do jej zakupu na licytacji.

Podstawienie innej hipoteki umieszczonej wyżej niż Twoja – jeśli masz informację, że dług zabezpieczony hipoteką wpisaną wyżej został spłacony lub jest spłacony w znacznej części musisz pamiętać, że to niekoniecznie oznacza lepszą pozycję wyjściową „Twojej” hipoteki. Opróżnione miejsca hipoteczne mogą zostać „zapełnione” do wysokości poprzedniej hipoteki więc może się okazać, że kwoty zabezpieczone hipoteką wyższą mogą wzrosnąć w stosunku do wartości z chwili wpisu Twojej hipoteki a Ty nie tylko nie zyskujesz nic na wykreśleniu hipoteki wyższej ale nawet możesz na tym stracić.

Alimenty – jeśli dłużnik jest poważnie zadłużony z tytułu alimentów i przedstawi w toku egzekucji dowód potwierdzający ten fakt, to cóż – alimenty cieszą się wyższym pierwszeństwem niż hipoteka i może się okazać (zwłaszcza jeśli nie były płacone przez lata), że po ich odliczeniu niewiele pozostanie do podziału.

Koszty ściągania długów hipotecznych.

Wariant pierwszy – oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i hipoteka.

1. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – koszt uzależniony od wysokości kwoty wpisanej w oświadczeniu, np. przy kwocie 100.000 zł maksymalna taksa notarialna to 1.170 zł.

2. Wniosek o klauzulę wykonalności – opłata sądowa 50 zł.

3. Koszty egzekucyjne – zaliczki, opłaty tytułem opisu i oszacowania, koszty ogłoszeń – około 2.500 zł.

Wariant drugi i trzeci – hipoteka. 

1. Pozew o zapłatę – opłata sądowa w wysokości 1,25 % od wartości należności.

2. Wniosek o klauzulę wykonalności – wolny od opłat.

3. Koszty egzekucyjne – zaliczki, opłaty tytułem opisu i oszacowania, koszty ogłoszeń – około 2.500 zł.

Koszty nie obejmują obsługi prawnej adwokata oraz – w przypadku skutecznej egzekucji z nieruchomości – zostają wierzycielowi zwrócone.

Checklista

  • hipoteka jest bardzo dobrym zabezpieczeniem wierzytelności ale diabeł jak zawsze tkwi w szczegółach,
  • samo posiadanie hipoteki nie oznacza z automatu możliwości zaspokojenia z nieruchomości – w przypadku braku dobrowolnej zapłaty konieczne jest posiadanie tzw. tytułu wykonawczego oraz przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego
  • hipoteki wpisane w dalszej kolejności mają z reguły mniejsze szanse na pełne zaspokojenie
  • w sytuacji, gdy dłużnik jest zadłużony alimentacyjnie nawet hipoteka może nie stanowić pewnego zabezpieczenia.

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.