Zmniejszenie hipoteki
Posted in Księgi wieczysteNieruchomości w biznesieOchrona nieruchomości

Zmniejszenie hipoteki

Strona główna » Księgi wieczyste » Zmniejszenie hipoteki

Żądanie zmniejszenia hipoteki

Kwota hipoteki nie jest dana raz na zawsze, są sytuacje gdy można ją zmniejszyć nawet wbrew woli wierzyciela hipotecznego.

Z artykułu dowiesz się:

  • kiedy można domagać się zmniejszenia hipoteki?
  • w jaki sposób można zmniejszyć hipotekę?
  • kto może skutecznie zmniejszyć hipotekę?
  • co się dzieje z „umorzoną” częścią hipoteki?
  • jakie są koszty związane ze zmniejszeniem hipoteki?

Kiedy można domagać się zmniejszenia hipoteki.

Zdarzają się sytuację, gdy Twoja nieruchomość obciążona jest hipotecznie znacznie wyższą od długu, który zabezpiecza. 

Przykład: Wziąłeś pięć lat temu pożyczkę na kwotę 100.000 zł, została ona zabezpieczona hipoteką na kwotę 150.000 zł (obejmującą kwotę główną i ewentualne odsetki i koszty sądowe) ale w ciągu tych pięciu lat spłaciłeś już 80.000 zł kapitału pożyczki i do spłaty pozostaje Tobie 20.000 zł plus niewielkie odsetki. A hipoteka wciąż pozostaje na poziomie 150.000 zł.

Taka hipoteka wpływa na Twoją zdolność kredytową zmniejszając wartość i atrakcyjność nieruchomości mogącej stanowić zabezpieczenia np. kredytu lub innej pożyczki.

Przepis mówi, że żądać zmniejszenia sumy hipoteki można w sytuacji, gdy jest ona nadmierna. Niestety – definicji „nadmierności” hipoteki próżno szukać w przepisach i tym samym każdą sprawę należy analizować indywidualnie. 

Przy ustaleniu, czy hipoteka jest nadmierna konieczne jest przede dokonanie zestawienia sumy hipoteki z kwotą długu (zarówno należności głównej jak i odsetek) biorąc pod uwagę zarówno stan na dzień analizy jak i stan na datę ewentualnej spłaty zadłużenia oraz analiza sytuacji finansowej dłużnika jak również wartości rynkowej nieruchomości. 

Przy zobowiązaniach w walucie obcej należy również przeanalizować potencjalne ryzyka kursowe. 

Jeżeli – po analizie okoliczności, o których mowa powyżej – wyjdzie, że hipoteka przekracza o 50% wartość należności pozostałej do spłaty wraz z odsetkami i innymi kosztami a sytuacja dłużnika jest stabilna wówczas można rozważyć skierowanie sprawy do sądu.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Zmniejszenie wartości hipoteki.

Jak do tego przystąpić?

W pierwszej kolejności należy skontaktować się z wierzycielem i zaproponować zmianę obciążenia hipotecznego.

Nic nie stoi na przeszkodzie aby w postaci wzajemnego porozumienia sporządzonego przed notariuszem wygasić część hipoteki i pozostawić ją zmniejszoną (mając na uwadze przytoczony wyżej przykład do sumy, powiedzmy 30.000 zł).

Wówczas taka umowa stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej zmniejszenia hipoteki.

A jeśli wierzyciel nie wyraża zgody?

Pozostaje droga sądowa. 

Sąd w takim postępowaniu bada okoliczności, o których pisałem powyżej i ma możliwość – w przypadku uznania, że rzeczywiście jest nadmierna – zmniejszenia hipoteki.

Prawomocny wyrok sądu stanowi podstawę zmniejszenia hipoteki w księdze wieczystej.

Kto może zmniejszyć hipotekę.

Umownie – wystarczy oświadczenie wierzyciela oraz właściciela nieruchomości. Naturalnie musi być sporządzone przed notariuszem i dla swojej ważności wymaga wpisu do księgi wieczystej

Sądowo – właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką, jeśli chce zmniejszyć hipotekę musi pozwać wierzyciela.

Sam dłużnik jest uprawniony do zainicjowania takiej sprawy jedynie w sytuacji, gdy jest właścicielem obciążonej nieruchomości.

W innym przypadku może do takiej sprawy przystąpić i działać obok właściciela nieruchomości.

Nie wszystkim zależy na zmniejszeniu hipoteki – niektórzy właściciele specjalnie pozostawiają hipoteki nawet już spłacone licząc, że będzie to działało odstraszająco na wierzycieli.

Co się dzieje z „umorzoną” częścią hipoteki?

W tej kwestii odsyłam do ogólnego artykułu o hipotekach, w części dotyczącej podstawienia hipoteki

Część hipoteki, która została umorzona (czyli kwotę o którą obniżono hipotekę) można zagospodarować poprzez wpis innej hipoteki w to miejsce lub zastrzeżenie możliwości takiego wpisu. Uprawnienie to naturalnie ma znaczenie tylko wtedy, gdy hipoteka częściowo umarzana nie jest ostatnia na liście hipotek.

Koszty związane ze zmniejszeniem hipoteki.

Przy umownym obniżeniu – koszty notarialne uzależnione od sumy samej hipoteki.

Przy sądowym – 2.000 zł opłaty sądowej (lub 1.000 zł jeśli hipoteka wynika z czynności bankowej).

Niezależnie od sposobu obniżenia konieczne jest dokonanie wpisu takiego obniżenia do księgi wieczystej na zasadach wskazanych tutaj. Koszt wniosku do ksiąg wieczystych to 150 zł.

Checklista

  • W przypadku nadmierności hipoteki w stosunku do kwoty długu warto rozmawiać celem jej obniżenia, jednakże właściciel nieruchomości nie jest skazany na łaskę wierzyciela w takim przypadku.
  • Obniżać hipotekę warto wtedy, gdy rzeczywiście może być to przydatne, np. z uwagi na zwiększenie zdolności kredytowej.
  • Warto pamiętać o możliwości podstawienia innej hipoteki w miejsce opróżnionej.

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.