Immisje
Posted in Ochrona nieruchomości

Immisje

Immisje

Prawo własności również ma swoje granice i są sytuacje, gdy niedopuszczalne zachowania sąsiadów muszą zostać ukrócone.

Z artykułu dowiesz się:

  • co to są immisje?
  • najczęściej spotykane przykłady immisji?
  • jak walczyć z immisjami? 
  • czy każde z immisji nadają się do postępowania sądowego?
  • jakie żądania można kierować do Sądu?
  • ile kosztuje postępowanie sądowe w sprawach o immisje?

Czym są immisje.

Najprościej mówiąc jest to zakłócanie korzystania z nieruchomości przez osobę posiadającą (najczęściej) sąsiednią nieruchomość. 

Jedna z naczelnych zasada związanych z prawem własności mówi, że każdy ma prawo do korzystania ze swojej nieruchomości lecz nie bez ograniczeń. Przy tym korzystaniu nie powinno się zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich.

Granicą Twoich uprawnień do korzystania z nieruchomości są uprawnienia Twoich sąsiadów do niezakłóconego korzystania z należących do nich nieruchomości.

Dlatego też możesz korzystać ze swoich nieruchomości nie na zasadzie „Wolnoć Tomku w swoim domku” lecz musisz pamiętać aby przy realizacji swojego prawa własności nie naruszać prawa własności sąsiadów.

Naturalnie Twoi sąsiedzi również powinni o tym pamiętać.

Pamiętajmy, że jako nieruchomości rozumiemy nie tylko domy „atakowane” zapachem z grilla sąsiada ale również mieszkania położone w jednym bloku, gdzie jeden sąsiad korzysta ze swojego lokalu w sposób uprzykrzający życie innym. 

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Przykłady immisji.

Tyle ilu sąsiadów tyle może być przykładów immisji. 

Niestety ludzie często nie są w stanie się porozumieć w zakresie zgodnego współistnienia na ograniczonej przestrzeni i wówczas trzeba szukać wsparcia u adwokata a nierzadko później w sądzie.

Najczęściej spotykanymi przykładami immisji są:

a. nadmierny hałas emitowany na nieruchomości sąsiedniej (muzyka, krzyki, „tupanie” w mieszkaniu położonym na wyższym piętrze, dolegliwe szczekanie psa),

b. emisja dymu wpływająca na nieruchomości sąsiednie (palenie w kominku, w piecu, ogniska w ogrodzie czy też grillowanie np. na balkonie),

c. zalewanie nieruchomości sąsiedniej (w mieszkaniach poprzez wadliwą instalację wodno-kanalizacyjną lub w nieruchomościach budynkowych – poprzez np. nieprawidłowo skonstruowane odpływy wód opadowych),

d. nadmierny rozrost roślinności na działce powodujący emisję pyłków (alergenów) lub poważne zacienienie posesji sąsiednich,

e. zacienienie przez obiekt budowlany posadowiony na sąsiedniej posesji,

f. przechowanie na nieruchomości sąsiedniej materiałów niebezpiecznych czy łatwopalnych,

g. montaż systemu monitoringu obejmującego nieruchomości sąsiednie,

h. plaża nudystów w sąsiedztwie,

i. nieestetyczne reklamy w sąsiedztwie,

j. toalety publiczne w bezpośrednim sąsiedztwie.

Jak walczyć z immisjami.

Na początku należy podjąć dialog z właścicielem nieruchomości sąsiedniej, który w Twojej ocenie narusza zasady dobrego sąsiedztwa ponad dopuszczalną miarę. 

Jeśli nie jest to pierwszy mój tekst, który czytacie z pewnością zauważyliście, że preferuję polubowny sposób załatwiania spraw spornych (o ile są na to jakiekolwiek szanse). 

Jest również możliwość podjęcia mediacji.

Często rozmowa i spokojne przedstawienie swoich racji może zdziałać cuda. 

Niestety nie zawsze.

W przypadku, gdy nie udaje się porozumieć z sąsiadem dobrze jest porozmawiać z adwokatem, który:

a. na podstawie informacji uzyskanych od Ciebie stwierdzi, czy dane niedogodności w ogóle stanowią immisje

b. przygotuje przedsądowe wezwanie do zaniechania immisji, które może (ale nie musi) pomóc

c. jeśli sprawa będzie nadawała się do sądu a sąsiad nie zareaguje – zainicjuje w Twoim imieniu postępowanie sądowe o zaniechanie immisji a może także i o odpowiednią kwotę zadośćuczynienia.

Nie każde zakłócanie korzystania z nieruchomości jest immisją i może być skutecznie zwalczane przed sądem, dlatego zanim podejmiesz kroki prawne warto ustalić jak wygląda sytuacja w Twoim przypadku.

Immisje to nie tylko dym z komina lub hałas. Immisją może być plaża nudystów po sąsiedzku, toaleta publiczna postawiona przy płocie czy brzydkie reklamy po za Twoim ogrodzeniem.

Czy wszystkie immisje nadają się do sądu?

NIE.

Aby walczyć z immisjami na drodze sądowej muszą one przekraczać przeciętną miarę, która wynika zarówno z przeznaczenia nieruchomości ale również ze zwyczajów obowiązujących na danym terenie. 

Co istotne – naruszenia muszą mieć charakter obiektywny i przeszkadzać wszystkim potencjalnym użytkownikom Twojej nieruchomości a nie tylko Tobie.

Inaczej prezentuje się sytuacja, kiedy masz nieruchomość koło domu weselnego, lecz wszystkie nieruchomości sąsiednie mają charakter użytkowy jako pensjonaty lub domki letniskowe – wówczas masz marne szanse skutecznego żądania zaniechania tego typu imprez.

Inna zaś jest sytuacja, gdy na cichym osiedlu domów jednorodzinnych ktoś zorganizuje dom weselny. 

Tak jak wskazałem, warto w pierwszej kolejności zasięgnąć porady specjalisty bo każdą sprawę z zakresu immisji należy analizować indywidualnie.

Żądania sądowe.

Przy założeniu, że rzeczywiście masz do czynienia z niedozwolonym naruszeniem prawa własności a sprawca tego zamieszania nie zamierza ustąpić, można przed sądem domagać się:

a. przede wszystkim zaniechania immisji i przywrócenia stanu zgodnego z prawem,

b. ponadto, jeśli immisji naruszały Twoje dobra osobiste (jak np. prawo do spokojnego zamieszkiwania), odpowiedniej kwoty tytułem zadośćuczynienia (dla siebie lub na wybrany cel społeczny),

c. jeśli immisje wywołały szkodę (np. na skutek hałasu podupadłeś na zdrowiu albo Twoja nieruchomość została w jakiś sposób uszkodzona) również odszkodowania.

Koszty postępowania sądowego.

Koszty zależą od wybranego scenariusza działania. 

A. Sprawa o zaniechanie – no i tu zaczyna się problem, ponieważ przepisy tej kwestii nie regulują jednoznacznie pozostawiając ją praktyce, która….. nie jest jednomyślna.

Tak więc – jedna ze szkół mówi o wartości całej nieruchomości narażonej na działanie immisji, czyli opłata sądowa to ….. 5% wartości tej nieruchomości!! 

Na szczęście ten pogląd już nie jest dominujący.

Druga szkoła mówi o różnicy w wartości nieruchomości „czystej” od immisji i narażonej na te immisji (czyli de facto mniej wartej). 

Przykład:

masz dom wart 500.000 zł ale sąsiad dymem ze swojego pieca nie tylko wpływa negatywnie na jakość powietrza na Twoim podwórku ale również powoduje brudzenie się elewacji. Uznajesz więc, że dopóki musisz znosić te immisje to dom jest wart 400.000 zł. Różnica to 100.000 zł czyli opłata to 5.000 zł. Lepiej, ale ciągle drogo.

Trzecia opcja (na szczęście coraz bardziej popularna) to wyliczenie opłaty sądowej jako mniej więcej 5% od wartości trzykrotnego czynszu za wynajęcie Twojej nieruchomości.

B. Sprawa o dobra osobiste – opłata stała 600 zł plus ewentualnie ok. 5 % żądania w przypadku, gdy domagasz się zadośćuczynienia.

C. Sprawa o odszkodowanie – ok. 5 % od dochodzonej przez Ciebie kwoty.

Checklista

  • Prawo własności nie jest pozbawione granic – korzystając ze swojej nieruchomości musisz pamiętać o właścicielach nieruchomości sąsiednich.
  • Nie każda immisja nadaje się do sądu – należy dokonać analizy czy występująca dolegliwość wykracza poza przeznaczenie rzeczy i zwyczaje panujące w danych środowisku lub na danym terenie.
  • Ustalenie właściwej opłaty sądowej w sprawach o immisje może czasem przyprawić o ból głowy.

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.