Co to jest hipoteka?
Posted in Księgi wieczysteNieruchomości w biznesie

Co to jest hipoteka?

Strona główna » Księgi wieczyste » Co to jest hipoteka?

Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest poważnym narzędziem służącym do zabezpieczenia nieruchomości.

Jak działa i jakie są jej mocne i słabe strony?

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest hipoteka?
  • jak możesz wpisać hipotekę na nieruchomości?
  • czy hipoteka ogranicza możliwości sprzedaży nieruchomości?
  • co to znaczy „podstawienie hipoteki” i kiedy może nastąpić?
  • jakie są koszty związane z hipotekami?

Co to jest hipoteka.

To jedno z najsilniejszych zabezpieczeń funkcjonujących na rynku finansowym, dlatego jest tak powszechnie stosowane. Jest to tzw. zabezpieczenie rzeczowe, czyli związane z samą nieruchomością niezależnie od tego kto jest jej aktualnym właścicielem.

Poprzez wpis hipoteki w księdze wieczystej możesz domagać się zapłaty należnych Ci pieniędzy nie tylko od Twojego dłużnika osobistego (kogoś kto bezpośrednio jest Ci winny pieniądze) ale również od każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką.

Jeśli Twój dłużnik sprzeda lub przekaże w darowiźnie swoją nieruchomość, która jest zabezpieczona hipoteką możesz domagać się zapłaty również od jej aktualnych właścicieli a oni nie wykreślą tej hipoteki bez Twojej zgody.

Hipoteka pomaga uzyskać należności również w przypadku upadłości właściciela nieruchomości stawiając wierzyciela hipotecznego w uprzywilejowanej pozycji.

Majątek dłużnika potrafi wyparować w kilka chwil ale nieruchomości mają to do siebie, że tak łatwo nie znikają co oznacza, że warto się pokusić o taką formę zabezpieczenia nie tylko wtedy kiedy masz wątpliwości co do wypłacalności lub rzetelności dłużnika.

Informacje o hipotekach obciążających daną nieruchomość można znaleźć w dziale IV księgi wieczystej. Znając numer księgi wieczystej możecie się z nimi zapoznać przez internet pod adresem: www.przegladarkaekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW

Co jest ważne (i ciekawe), hipoteka powstaje z chwilą jej wpisu do księgi wieczystej a jednocześnie powstaje wcześniej niż dokonanie takiego wpisu.

Mało logiczne? Ale prawdziwe za sprawą art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który wskazuje że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Co ciekawe daty te może dzielić dużo czasu – nawet miesiące. Czyli na przykład wierzyciel składa wniosek o wpis hipoteki w księdze wieczystej 2 stycznia 2020r. a hipoteka zostaje wpisana 6 maja 2020r. W okresie pomiędzy 2 stycznia a 6 maja hipoteka nie istnieje (nie ma jeszcze wpisu) ale po 6 maja istnieje i to tak, jakby była wpisana w dniu 2 stycznia 2020r. Taka ciekawostka, może nie w temacie „co to jest hipoteka” ale na pewno „od kiedy powstaje”.

Dlatego też, jeśli analizujesz wpisy w księdze wieczystej w dziale IV i widzisz wprawdzie, że żadna hipoteka tam nie widnieje ale z drugiej strony widzisz na samej górze informację o wzmiance wniosku o wpis zbadaj sprawę bardziej szczegółowo, ponieważ być może procedowany jest wniosek o wpis hipoteki, która choć dziś nie widnieje w księdze wieczystej będzie wpisana ze skutkiem na datę wcześniejszą. 

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej.

Hipoteki można podzielić na dwie podstawowe kategorie:

1. hipotekę umowną – właściciel nieruchomości dobrowolnie obciąża hipoteką oświadczeniem złożonym w formie aktu notarialnego,

2. hipotekę przymusową – jak sama nazwa wskazuje wpis takiej hipoteki powstaje bez zgody właściciela nieruchomości (czasem nawet przy aktywnym sprzeciwie) i obejmuje sytuacje postępowań ZUS-u, Administracji Skarbowej, spraw karnych (postanowienia prokuratora lub sądu) jak również osób prywatnych o ile otrzymają one postanowienie o zabezpieczeniu w postępowaniu sądowym lub dysponują prawomocnym wyrokiem nakazującym zapłatę.

Dysponując jednym ze wskazanych dokumentów można wypełnić formularz KW-ZAD (dostępnym tutaj www.gov.pl/attachment/8beabcd2-b265-4f9e-8776-d456c4c59186) dołączyć wskazany dokument, opłacić wniosek i złożyć go do właściwego sądu i czekać na zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej.

Czy hipoteka ogranicza możliwość sprzedaży nieruchomości.

I nie i tak.

NIE ponieważ nie ma żadnego przepisu, który uniemożliwia sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nieważne czy hipoteką umowną czy przymusową. Zresztą nawiązuje do tego wprost art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który mówi że niedopuszczalne jest zobowiązanie do nieobciążania lub nie zbywania nieruchomości obciążonej hipoteką.

Tak więc formalnie brak jest podstaw aby mówić o takich ograniczeniach.

TAK ponieważ faktycznie istnieją one w postaci stygmatyzowania nieruchomości obciążonej hipoteką. Nieruchomość taka jest automatycznie mniej warta z uwagi na obawę kupującego, że w przyszłości odpowie finansowo za długi sprzedającego do wysokości hipoteki. Dlatego faktycznie trudno jest znaleźć kupca na nieruchomość obciążoną hipotecznie, który zapłaci za nią tyle, ile w ynosi jej cena rynkowa.

Wpis hipoteki kosztuje 200 zł, wykreślenie 100 zł. Ale trzeba pamiętać, że oprócz wniosku do sądu i opłaty należy dołączyć dokument potwierdzający powstanie hipoteki lub jej upadek. A to nie zawsze jest łatwe i ……. tanie.

Co to znaczy podstawienie hipoteki i kiedy może nastąpić?

Jak wskazano w artykule dotyczącym egzekwowania należności hipotecznych (patrz tutaj) kolejność hipotek ma niebagatelne znaczenie. Im wyższa jest pozycja hipoteki tym większe szanse na uzyskania należności zabezpieczonej tą hipoteką.

Dlatego też należy pamiętać, że hipoteki wygasłe można zastępować nowymi wpisanymi w ich miejsce (wartość nowych nie może przekroczyć wartości starej).

Właściciel nieruchomości może albo jednocześnie z wnioskiem o wykreślenie hipoteki „starej” złożyć wniosek o wpis hipoteki „nowej” albo (chcąc zachować taką możliwość na przyszłość) w chwili wykreślenie hipoteki „starej” złoży wniosek o wpis uprawnienia do dysponowania miejscem po wygasłej hipotece w przyszłości.

W przeciwnym razie hipoteki znajdujące się na dalszych miejscach w księdze wieczystej „przesuwają” się o jedną pozycję do góry.

Jakie są koszty związane z hipotekami?

Dokumentów mogących stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej jest wiele, dlatego nie pokuszę się o wskazanie kompletnego cennika takich usług.

Opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej hipoteki wynosi 200 zł.

Opłata za wniosek o wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki wynosi 100 zł.

W przypadku braku dobrowolnego wydania zgody na wykreślenie hipoteki przez wierzyciela można liczyć się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej 2.000 zł w związku z pozwem zmierzającym do wykreślenia tego prawa.

Checklista

  • Hipoteka to ważny i potężny instrument zabezpieczający wierzytelności.
  • Hipoteka powstaje z chwilą wpisu ale ze skutkiem na dzień złożenia wniosku o jej wpis (czyli powstaje wcześniej aniżeli rzeczywiście powstaje).
  • Hipoteki wpisane na kolejnych miejscach w księdze wieczystej zaspokajane są w dalszej kolejności. 
  • Czasem aby usunąć hipotekę niezbędny jest proces sądowy.

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.