Umowy najmu lokali mieszkalnych można w zasadzie podzielić na dwa rodzaje – umowy „zwykłe” i najem okazjonalny.

Tutaj wskazuję podstawowe informacja na temat umów „zwykłych”.

W przypadku umowy na czas nieoznaczony wynajmujący musi mieć świadomość, że taką umowę bardzo trudno rozwiązać i dopóki najemca realizuje swoje obowiązki (mniej lub bardziej rzetelnie) jest niemalże nieusuwalny z lokalu.

Kaucja – umowa może być uzależniona od zapłaty kaucji, która nie może być wyższa od dwunastokrotności czynszu miesięcznego.

Obowiązki stron umowy – jeżeli chcesz aby umowa miała charakter indywidualny i nie podobają się Tobie zapisy ogólne o obowiązkach wskazane poniżej.

Przed zawarciem umowy konieczne jest spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, z którego będą wynikały nie tylko kwestie związane z aktualnym stanem liczników (jeżeli wynajmujący pozostanie stroną umów o dostawy mediów) ale również stan lokalu i jego wyposażenie.

Co oczywiste – płacić umówiony czynsz i ewentualnie dodatkowe opłaty.

Najemca jest zobowiązany do utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym oraz przestrzegać porządku domowego.

Najemca powinien również dokonywać drobnych napraw i konserwacji sprzętu części składowych lokalu takich jak podłogi, drzwi, okna, wyposażenie łazienki i kuchni czy piece. Raz na jakiś czas powinien dokonać malowania czy tapetowania mieszkania.

Udostępnić lokal wynajmującemu celem usunięcia awarii powodującej szkodę majątkową nie tylko w lokalu zajmowanym przez najemcę ale również w innych częściach budynku.

Ulepszenia lokalu najemca może dokonywać jedynie za zgodą wynajmującego.

Umowa najmu może kwestie, o których mowa powyżej regulować w odmienny sposób pod warunkiem, że mieszkanie nie należy do publicznego zasobu mieszkaniowego (mieszkania będące własnością gmin lub Skarbu Państwa).

Wynajmujący zobowiązany jest do wydania lokalu w stanie nadającym się do użytku oraz do zapewnienia sprawnych instalacji budynku pozwalających na korzystanie z wody, prądu, gazu czy energii elektrycznej (i dokonywanie napraw tych instalacji w przypadku, gdy zajdzie taka potrzeba).

Wynajmujący ma również obowiązek dokonywać poważnych napraw lokalu w zakresie nie obciążającym Najemcy.

Jako przyczynę podwyżki wskazać można brak dochodów z lokalu mieszkalnego pozwalających na pokrycie kosztów związanych z posiadaną nieruchomością lub wzrost wskaźnika cen ogłaszanego w przez Główny Urząd Statystyczny.

Dla przykładu podam, że w przypadku województwa pomorskiego (z wyłączeniem Gdańska) 3% wartości odtworzeniowej lokalu wynosi aktualnie 177,51 zł za metr kwadratowy czyli przekroczenie 3% wartości odtworzeniowej występuje w przypadku czynszu miesięcznego przekraczającego 14,79 zł za metr kwadratowy.

Jak widzisz praktycznie każda podwyżka będzie przekraczała tak niski parametr.

Najemca w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia może nie przyjąć podwyżki (wówczas umowa najmu rozwiąże się z upływem terminu wypowiedzenia) lub zaskarżyć podwyżkę do sądu.

Możliwe jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron – wówczas najemca i wynajmujący ustalają termin rozwiązania umowy polubownie.

Umowę najmu lokalu mieszkalnego można również wypowiedzieć ale (w przypadku wynajmującego) jest to ograniczone do przypadków wskazanych w art. 11 ustawie o ochronie lokatorów i gminnym zasobie mieszkaniowym.

Nie będę wymieniał wszystkich okoliczności – odsyłam Ciebie do podlinkowanego aktu prawnego.

Dla przykładu podam, że aby skutecznie wypowiedzieć umowę najemcy, który dewastuje części wspólne i samo wyposażenie lokalu konieczne jest wezwanie go do zaprzestania takiego działania i możliwe jest wypowiedzenie dopiero wtedy, gdy zignoruje takie wezwanie (z miesięcznym terminem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca).

Albo jeśli Najemca zalega z czynszem możliwe jest wypowiedzenie w sytuacji gdy zaległości wynoszą 3 pełne miesiące a właściciele musi jeszcze wezwać najemcę do zapłaty wyznaczając mu dodatkowy miesiąc na spłatę należności.

Jeśli właściciel zamierza sam zamieszkać w swoim lokalu może wypowiedzieć umowę najemcy z zachowaniem 3 letniego okresu wypowiedzenia.

Każde wypowiedzenie musi zawierać uzasadnienie i musi być dokonane na piśmie.

Najemca może wypowiedzieć umowę zawartą na czas nieoznaczony z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca. Najemca ma więc większą swobodę no i nie musi tłumaczyć przyczyn rozwiązania umowy.

Jednakże problemy z najmem lokali mieszkaniowych to nie tylko ograniczone możliwości zmiany czynszu czy wypowiedzenia umowy ale przede wszystkim – odzyskanie posiadania lokalu w sytuacji gdy niesolidny lokator nie chce go wydać.

O tym jednak dowiesz się więcej z artykułu o eksmisjach.