Najem okazjonalny
Posted in Prawa do nieruchomości

Najem okazjonalny

Strona główna » Prawa do nieruchomości » Najem okazjonalny

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny stanowi próbę wyrównania praw wynajmujących i najemców na korzyść tych pierwszych.

Czy skuteczną – ocenę pozostawiam Tobie.

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest umowa najmu okazjonalnego?
  • jakie warunki musi spełnić umowa najmu okazjonalnego?
  • jakie są prawa i obowiązki najemcy?
  • jakie są prawa i obowiązki wynajmującego?
  • jakie są możliwości podwyżki czynszu przy najmie okazjonalnym?

Umowa najmu okazjonalnego.

Możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego przysługuje jedynie wynajmującym będącym osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego to często w Polsce ciężki kawałek chleba – zdarzają się sytuacje gdy najemcy nie dbają o lokal, płacą nieregularnie i tak niewysokie czynsze, zakłócają porządek w nieruchomości działając na szkodę innych posiadaczy lokali i niewiele można im zrobić.

Najem okazjonalny w ograniczonym stopniu przywraca równowagę w naturze ale tylko wtedy, gdy zostaną spełnione określone warunki.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Warunki, które musi spełnić umowa najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony, najdłużej na okres dziesięciu lat. Do umowy dodaje się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wydania lokalu jak również wskazanie innego lokalu mieszkalnego, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji z lokalu.

Zapisy te mają na celu ułatwić eksmisję z lokalu mieszkalnego w przypadku rozwiązania umowy najmu.

Nadto umowa wymaga dla swojej ważności formy pisemnej i zgłoszenia tej umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia.

Jeżeli spełnione zostały wszystkie wskazane powyżej warunki dochodzi do skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Jeśli nie – mamy do czynienia ze zwykłym najmem lokalu mieszkalnego, o którym pisałem w tym miejscu.

Prawa i obowiązki najemcy.

Najem okazjonalny daje szansę bardziej elastycznego unormowania praw i obowiązków najemców w stosunku do najmu „zwykłego”. Mają do niego zastosowanie przepisy ogólne kodeksu cywilnego oraz zapisy samej umowy.

Z przepisów można wskazać, że najemca ma obowiązek płacenia czynszu, korzystania z przedmiotu najmu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu bez naruszania posiadania osób trzecich, przestrzegania porządku domowego czy też czynienia na lokal drobnych nakładów.

W umowie można kwestie obowiązków najemcy doprecyzować wskazując konkretnie jakie prace musi wykonywać w lokalu, w jakim stanie obowiązany jest zdać lokal mieszkalny, jakie są warunki płatności i podwyżek czynszu itd.

Ta swoboda daje wynajmującemu możliwości zabezpieczenia się na wypadek problemów ze strony lokatora poprzez dodanie zapisów o karach umownych, ustalenie wartości należności za bezumowne korzystanie w przypadku braku wydania lokalu czy też dobrowolne poddanie się egzekucji nie tylko w zakresie wydania lokalu ale również zapłaty należności.

Dobrze zredagowana  umowa najmu okazjonalnego pozwala na zabezpieczenie interesów właściciela lokalu nawet w czasie obowiązującego na dzień dzisiejszy zakazu eksmisji.

Prawa i obowiązki wynajmującego.

Tak jak w przypadku najemcy ustawodawca daje tutaj stronom większą swobodę w kształtowaniu umowy.

Wynajmujący naturalnie jest zobowiązany udostępnić najemcy lokal do korzystania i w przypadku braku odpowiednich zapisów musi zapewnić jego zdatność do użycia poprzez zapewnienie poważnych napraw oraz dostępu do mediów.

Reszta jest do uregulowania w samej treści umowy.

Najem okazjonalny pozwala znacząco uprościć eksmisję z lokalu.

Możliwości podwyżki czynszu w lokalu mieszkalnym przy najmie okazjonalnym.

Wynajmujący może podnosić czynsz na zasadach określonych w umowie. Czyli już na etapie zawierania umowy, zwłaszcza mającej obowiązywać dłuższy okres czasu warto dodać tam klauzule waloryzacyjne służące urealnieniu czynszu (np. w odniesieniu do wskaźników cen i usług publikowanego przez GUS).

W umowie najmu okazjonalnego nie obowiązują ograniczenia, o których pisałem w artykule o „zwykłym” najmie.

Jeżeli umowa nie zawiera żadnych zapisów dotyczących podwyżki czynszu wówczas obowiązują przepisy kodeksu cywilnego umożliwiające wypowiedzenie wysokości czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Skuteczność takiej podwyżki może być jednak podważana przez najemcę stąd też warto te kwestie uregulować zawczasu w umowie.

Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego ze swojej definicji jest umową zawartą na czas oznaczony czyli rozwiązuje się z upływem terminu w niej wskazanego.

Można ją również wypowiedzieć nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. jeżeli:

– najemca w sposób rażący wykracza poza porządek domowy, niszczy lub uszkadza urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania czy używa lokalu sprzecznie z umową – w pierwszej kolejności należy go jednak pisemnie upomnieć,

– najemca jest w zwłoce za zapłatę czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i został dodatkowo wezwany do zapłaty z zagrożeniem rozwiązania umowy i wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu wypowiedzenia,

– wynajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal osobie trzeciej bez zgody wynajmującego.

Te zapisy obowiązują bezwzględnie i nie można w umowie np. skrócić terminów wypowiedzenia lub zmniejszyć zaległości czynszowej umożliwiającej wypowiedzenie umowy.

Wynajmujący może również wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym na wypadek eksmisji lokalu zastępczym i nie przedłoży w terminie 21 dni od uzyskania takiej informacji oświadczenia potwierdzającego prawo zamieszkania w innym lokalu. Termin wypowiedzenia wynosi co najmniej 7 dni.

Oprócz tego można zawrzeć w umowie dodatkowe zapisy uzasadniające wypowiedzenie umowy zarówno na korzyść wynajmującego jak i najemcy ale muszą to być powody konkretnie wskazane.

Np. takim powodem może być:

– po stronie wynajmującego sprzedaż lokalu czy powstanie potrzeby zamieszkania w nim przez właściciela,

– po stronie najemcy uzyskanie zatrudnienia w innym mieście, zakup i wykończenie lokalu mieszkalnego.

Pamiętać należy, że zapis o wypowiedzeniu umowy najmu okazjonalnego bez wskazania konkretnej przyczyny wypowiedzenia będzie bezskuteczna.

Checklista

  • umowa najmu okazjonalnego daje zdecydowanie większe możliwości wynajmującemu ale musi być on osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych
  • najem okazjonalny daje większą swobodę w kształtowaniu praw i obowiązków stron postępowania
  • najem okazjonalny wymaga zgłoszenia umowy w ciągu 14 dni do właściwego urzędu skarbowego przez wynajmującego
  • najem okazjonalny pozwala na ustalenie zasad podwyżek czynszów np. poprzez zastosowanie waloryzacji
  • w umowie najmu okazjonalnego istnieją możliwość zastosowania większej ilości możliwości wypowiedzenia umowy zarówno przez wynajmującego jak i najemcę

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.