Możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego przysługuje jedynie wynajmującym będącym osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali.

Najem okazjonalny w ograniczonym stopniu przywraca równowagę w naturze ale tylko wtedy, gdy zostaną spełnione określone warunki.

Zapisy te mają na celu ułatwić eksmisję z lokalu mieszkalnego w przypadku rozwiązania umowy najmu.

Nadto umowa wymaga dla swojej ważności formy pisemnej i zgłoszenia tej umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia.

Jeżeli spełnione zostały wszystkie wskazane powyżej warunki dochodzi do skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Jeśli nie – mamy do czynienia ze zwykłym najmem lokalu mieszkalnego, o którym pisałem w tym miejscu.

Najem okazjonalny daje szansę bardziej elastycznego unormowania praw i obowiązków najemców w stosunku do najmu „zwykłego”. Mają do niego zastosowanie przepisy ogólne kodeksu cywilnego oraz zapisy samej umowy.

Z przepisów można wskazać, że najemca ma obowiązek płacenia czynszu, korzystania z przedmiotu najmu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu bez naruszania posiadania osób trzecich, przestrzegania porządku domowego czy też czynienia na lokal drobnych nakładów.

W umowie można kwestie obowiązków najemcy doprecyzować wskazując konkretnie jakie prace musi wykonywać w lokalu, w jakim stanie obowiązany jest zdać lokal mieszkalny, jakie są warunki płatności i podwyżek czynszu itd.

Ta swoboda daje wynajmującemu możliwości zabezpieczenia się na wypadek problemów ze strony lokatora poprzez dodanie zapisów o karach umownych, ustalenie wartości należności za bezumowne korzystanie w przypadku braku wydania lokalu czy też dobrowolne poddanie się egzekucji nie tylko w zakresie wydania lokalu ale również zapłaty należności.

Dobrze zredagowana  umowa najmu okazjonalnego pozwala na zabezpieczenie interesów właściciela lokalu nawet w czasie obowiązującego na dzień dzisiejszy zakazu eksmisji.

Tak jak w przypadku najemcy ustawodawca daje tutaj stronom większą swobodę w kształtowaniu umowy.

Reszta jest do uregulowania w samej treści umowy.

W umowie najmu okazjonalnego nie obowiązują ograniczenia, o których pisałem w artykule o „zwykłym” najmie.

Jeżeli umowa nie zawiera żadnych zapisów dotyczących podwyżki czynszu wówczas obowiązują przepisy kodeksu cywilnego umożliwiające wypowiedzenie wysokości czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Skuteczność takiej podwyżki może być jednak podważana przez najemcę stąd też warto te kwestie uregulować zawczasu w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego ze swojej definicji jest umową zawartą na czas oznaczony czyli rozwiązuje się z upływem terminu w niej wskazanego.

Można ją również wypowiedzieć nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. jeżeli:

– najemca w sposób rażący wykracza poza porządek domowy, niszczy lub uszkadza urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania czy używa lokalu sprzecznie z umową – w pierwszej kolejności należy go jednak pisemnie upomnieć,

– najemca jest w zwłoce za zapłatę czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności i został dodatkowo wezwany do zapłaty z zagrożeniem rozwiązania umowy i wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu wypowiedzenia,

– wynajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal osobie trzeciej bez zgody wynajmującego.

Oprócz tego można zawrzeć w umowie dodatkowe zapisy uzasadniające wypowiedzenie umowy zarówno na korzyść wynajmującego jak i najemcy ale muszą to być powody konkretnie wskazane.

Np. takim powodem może być:

– po stronie wynajmującego sprzedaż lokalu czy powstanie potrzeby zamieszkania w nim przez właściciela,

– po stronie najemcy uzyskanie zatrudnienia w innym mieście, zakup i wykończenie lokalu mieszkalnego.

Pamiętać należy, że zapis o wypowiedzeniu umowy najmu okazjonalnego bez wskazania konkretnej przyczyny wypowiedzenia będzie bezskuteczna.