Najem lokalu użytkowego
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Najem lokalu użytkowego

Strona główna » Nieruchomości w biznesie » Najem lokalu użytkowego

Najem lokalu użytkowego

Stanowi podstawę wielu działalności gospodarczych.

Na co zwracać uwagę wynajmując lokal na biuro, sklep, warsztat czy restaurację?

Z artykułu dowiesz się:

  • jakie są najważniejsze elementy umów najmu lokali użytkowych?
  • jakie są prawa i obowiązki najemcy?
  • Jakie są prawa i obowiązki wynajmującego?

Najważniejsze elementy umów najmu lokali użytkowych.

Umowa najmu lokalu użytkowego może liczyć sobie jedną stronę lub stron 150.

Ale tak naprawdę, zawsze najważniejszymi elementami takiej umowy są:

Czynsz.

W umowie dotyczącej lokalu użytkowego czynsz musi być określony, najczęściej jako płatny miesięcznie. Czynsz płaci się z góry.

Oprócz czynszu w umowie najmu lokalu użytkowego często pojawiają się dodatkowe koszty takie jak:

  • opłaty za media
  • partycypacja w podatku od nieruchomości
  • partycypacja w opłatach z tytułu użytkowania wieczystego
  • koszty zarządzania nieruchomością
  • opłaty eksploatacyjne
  • opłaty marketingowe.

Te trzy ostatnie elementy z reguły występują w umowach podpisywanych z większymi wynajmującymi takimi jak galerie handlowe czy centra biznesowe.

Oprócz samego zdefiniowania kosztów ponoszonych przez najemcę bardzo ważna jest również waloryzacja czynszu. Pozwala ona na utrzymanie realnej wysokości czynszu na poziomie z dnia zawarcia umowy w przypadku utraty siły nabywczej pieniądza.

W praktyce najczęściej spotykane są klauzule waloryzacyjne w oparciu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług publikowany przez GUS, lub czynsze naliczane w walucie obcej (dolary lub euro) z założenia bardziej stabilnej niż polska złotówka.

Co ważne, brak klauzuli waloryzacyjnej pozwala wynajmującemu na wypowiedzenie wysokości czynszu w czasie trwania umowy co może wiązać się z koniecznością płatności wyższego niż pierwotnie czynszu lub przedwczesnym zakończeniem umowy.

Czas trwania umowy najmu.

Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W praktyce występują też umowy hybrydowe – łączące cechy jednych i drugich.

Umowa na czas nieoznaczony charakteryzuje się większą elastycznością w zakresie jej zakończenia, obie strony jeśli nie chcą już kontynuować umowy mogą złożyć wypowiedzenie i po upływie pewnego  okresu czasu (z kodeksu cywilnego wynika trzy miesiące w przypadku czynszu miesięcznego ale strony mogą odmiennie ustalić ten termin) umowa rozwiązuje się.

Taka elastyczność może być czasem kłopotliwa dla stron umowy najmu, ponieważ nie są one jednoznacznie określić czasu trwania umowy najmu i tym samym poziomu stabilności swojego biznesu.

Umowa na czas oznaczony wprowadza taką pewność – taką umowę znacznie trudniej rozwiązać przed terminem jej obowiązywania i tym samym strony mogą w swoich zamierzeniach biznesowych zakładać pewność trwania takiego najmu.

Strony mogą również zawrzeć w samej treści umowy możliwości przedwczesnego jej wypowiedzenia ale takie możliwości muszą być konkretnie określone aby były skuteczne.

Umowa na czas oznaczony, oprócz większej pewności czasu jej trwania, charakteryzuje się również nieco większym ryzykiem biznesowym – jeżeli najemcy pomysł na biznes nie wypali musi liczyć się z koniecznością trwania umowy i płacenia czynszu przez cały okres jej trwania (nawet jeśli się z lokalu wyprowadzi i go nie będzie użytkował).

Umowa hybrydowa może być zawarta na czas nieoznaczony ale z wyłączeniem możliwości jej wypowiedzenia w pierwszym okresie jej obowiązywania albo z dodaniem do niej elementów zniechęcających do wcześniejszego wypowiedzenia (np. obowiązek poniesienia nakładów na wykończenie czy remont lokalu przez stronę wcześniej wypowiadającą).

Prawo podnajmu

Najemca może oddać rzecz w najem lub do bezpłatnego używania osobie trzeciej jedynie za zgodą wynajmującego. Odpowiedni zapis w umowie może skutkować anulowaniem takiego obowiązku.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Kaucja

Jako zabezpieczenie płatności czynszu i innych zobowiązań najemcy najczęściej ustanawia się kaucję (z reguły równowartość trzykrotnego czynszu). Spotykane są również gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe.

Kaucja zwracana jest po zakończeniu trwania umowy, warto zadbać aby zwracana była z oprocentowaniem.

Przedmiot umowy

Wiadomo, że lokal należy jednoznacznie w umowie określić wraz ze wskazaniem tytułu prawnego, który przysługuje wynajmującego do dysponowania tym lokalem (może być to prawo własności, najem, użytkowanie, użyczenie i wiele innych).

Najemca musi pamiętać, że w przypadku braku tytułu prawnego do nieruchomości po stronie wynajmującego umowa najmu jest nieważna. Dodatkowo w przypadku, gdy wynajmujący nie dysponuje prawem własności do nieruchomości, najemca musi się liczyć z ryzykiem przedterminowego zakończenia umowy (w przypadku, gdy umowa wynajmującego z właścicielem lokalu rozwiąże się umowa podnajmu z automatu rozwiązuje się).

Cel umowy

W umowach często definiuje się precyzyjnie jakie jest przeznaczenie lokalu i w jakim celu najemca ma zamiar z niego korzystać. W takim przypadku jeśli najemca zmieni zdanie i będzie chciał korzystać z lokalu dla potrzeb innej działalności musi te kwestie ustalić z wynajmującym.

Nakłady i ulepszenia

W przypadku ulepszenia lokalu przez najemcę to wynajmujący po zakończeniu umowy podejmuje decyzję – czy chce ulepszenia zatrzymać płacąc jednocześnie ich wartość z chwili zwrotu lokalu czy też nakazuje najemcy przywrócenie stanu poprzedniego.

Umowa może zawierać inne sposoby rozliczeń za ulepszenia.

Często spotykane jest stwierdzenie, że wynajmujący przejmuje nakłady i ulepszenia nieodpłatnie albo, że przejmuje odpłatnie nakłady jedynie niezamortyzowane.

Prawa i obowiązki najemcy.

W zakresie praw i obowiązków stron umowy najmu lokalu użytkowego przepisy są znacznie bardziej liberalne aniżeli w umowach najmu lokali mieszkalnych.

Najemca powinien:

  • płacić czynsz
  • dokonywać drobnych napraw lokalu we własnym zakresie
  • zdać lokal po zakończeniu trwania najmu

W zamian ma prawo:

  • korzystać z lokalu na cele prowadzenia działalności gospodarczej (nie niszczyć go, nie naruszać zasad dobrego sąsiedztwa)
  • rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym w przypadku, gdy lokal posiada wady zagrażające zdrowiu osób z lokalu korzystających.

Nie zawsze wypowiedzenie umowy jest skuteczne, wszystko zależy od charakteru umowy i zapisów w niej zawartych.

Prawa i obowiązki wynajmującego.

Wynajmujący powinien:

  • udostępnić najemcy lokal w stanie zdatnym do umówionego używania
  • zapewniać najemcy prawo do korzystania z wynajętego lokalu
  • wykonywać naprawy o charakterze poważniejszym (naprawy w zakresie elementów konstrukcyjnych lokalu, naprawy instalacji niezbędnych do korzystania z lokalu)

W zamian za to ma prawo do pobierania czynszu i ewentualnie innych ustalonych opłat.

Prawa i obowiązki wynajmującego jak i najemcy mogą być w umowie określone indywidualnie.

Jak rozwiązać umowę najmu lokalu użytkowego.

Umowa na czas nieokreślony

Należy złożyć wypowiedzenie, w formie zgodnej z warunkami umowy. Jeżeli umowa nie przewiduje żadnej formy w teorii wystarczy wypowiedzenie w formie nawet ustnej ale dla bezpieczeństwa warto złożyć takie oświadczenie na piśmie.

Umowa na czas określony

Umowa na czas określony rozwiązuje się z upływem okresu, na który została zawarta. Oprócz tego z samej umowy może wynikać możliwość wypowiedzenia ale tylko w określonych w niej, konkretnie wskazanych przypadkach.

Każda umowa

Oprócz wskazanych wyżej kwestii umowa najmu może zostać rozwiązana m.in. w przypadku:

  • zgodnej woli stron
  • braku płatności czynszu przez okres co najmniej dwóch miesięcy
  • korzystania z przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową
  • stanu lokalu uniemożliwiającego jego bezpieczne użytkowanie
  • sprzedaży lokalu przez właściciela i wypowiedzenia umowy przez nabywcę (choć tu nie zawsze).

Pamiętaj, że oświadczenie o rozwiązaniu umowy dokonane z naruszeniem przepisów prawa cywilnego oraz samej umowy jest nieważne i nie powoduje zakończenia trwania najmu.

Checklista

  • umowa najmu lokalu użytkowego jest znacznie bardziej elastyczna niż najem mieszkania
  • umowy na czas określony trudniej się wypowiada
  • czynsz, przedmiot najmu, kaucja, czas trwania umowy, cel umowy i kwestie ulepszeń są najważniejszymi elementami umowy najmu
  • umowa najmu lokalu użytkowego może być w znacznej mierze ustalona przez strony dlatego warto aby była sporządzona przez adwokata a nie na wzorach z internetu

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.