Najem a dzierżawa
Posted in Bez kategoriiNieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Najem a dzierżawa

Strona główna » Nieruchomości w biznesie » Najem a dzierżawa

Najem a dzierżawa

Umowa najmu i umowa dzierżawy. W języku potocznym traktowane są zamiennie.

Czy to rzeczywiście jest to samo?

Z artykułu dowiesz się:

  • jakie są podobieństwa pomiędzy najmem i dzierżawą?
  • jakie są różnice pomiędzy najmem i dzierżawą?
  • jakie są przykłady najmu i dzierżawy?
  • co w sytuacji, gdy umowa jest błędnie nazwana?

Podobieństwa pomiędzy najmem i dzierżawą

W języku potocznym umowa najmu i dzierżawy są traktowane zamiennie. Wynika to prawdopodobnie z tego, że są do siebie bardzo podobne.

Sam kodeks cywilny podkreśla podobieństwo pomiędzy obiema umowami wskazując, że w wielu aspektach stosuje się do dzierżawy przepisy o najmie.

I tak, najem i dzierżawa to umowy:

  • dotyczące korzystania z rzeczy za wynagrodzeniem
  • które są kontynuowane w przypadku sprzedaży rzeczy przez właściciela
  • zapewniające daleko idącą ochronę prawną korzystającemu.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Różnice pomiędzy najmem i dzierżawą

Ale jakieś różnice jednak muszą istnieć.

Podstawowa to określenie, że najem daje prawo tylko do korzystania z rzeczy.

Dzierżawa zaś daje prawo do korzystania z rzeczy i pobierania z niej pożytków.

Pożytkami są zarówno płody rolne, które w ziemi można wyhodować (dlatego dzierżawa bardzo często występuje przy ziemiach rolnych) jak i pieniądze, które na danej nieruchomości można zarobić (organizując np. park rozrywki).

Czyli już na początku, przy zawieraniu umowy należy ustalić jaki jest cel tej umowy. To przede wszystkim sposób korzystania z nieruchomości będzie determinował charakter wiążącej strony umowy.

Czemu to jest takie ważne?

Umowa dzierżawy może być zawarta na okres 30 lat. Umowa najmu jedynie na 10 lat (chyba, że obiema stronami są przedsiębiorcy wówczas to również okres 30 lat).

Umowa dzierżawy nie daje możliwości poddzierżawienia (chyba, że strony w umowie wyrażą taką wolę albo wydzierżawiający wyrazi na to zgodę).

Umowa najmu daje możliwość podnajmu bez konieczności dodatkowych zgód (chyba, że strony w umowie wykluczą taką możliwość).

W zapisach o umowie dzierżawy wprost zawarto możliwość dochodzenia obniżki czynszu w przypadku niezależnego od woli dzierżawcy znacznemu obniżeniu korzyści płynących z nieruchomości.

Umowa najmu bardziej koncentruje się na podwyższaniu czynszu.

Przykłady najmu i przykłady dzierżawy

Klasycznymi przykładami najmu będą wszelkie umowy dotyczące lokali czy to mieszkalnych czy użytkowych.

Nawet jeśli masz możliwość podnajęcia nieruchomości osobie trzeciej lokalu wprawdzie czerpiesz z niego pożytki ale taką umowę trudno zakwalifikować jako umowę dzierżawy.

Ustalenie czy umowa jest najmem czy dzierżawą może mieć wielkie znaczenie dla trwałości stosunku prawnego.

Z kolei umowami dzierżawy objęte są – z natury swojej – grunty rolne lub leśne. Można o dzierżawie mówić również, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami gruntowymi wykorzystywanymi na cele związane z rekreacją (np. parki rozrywki), na cele farm fotowoltaicznych lub np. obejmujące hale produkcyjne, w których wytwarza się określone dobra.

Umowa błędnie nazwana

Często spotyka się umowę najmu zwaną umową dzierżawy lub odwrotnie.

Z prawnego punktu widzenia nie ma to większego znaczenia.

Umowa najmu będzie umową najmu nawet jeśli ją nazwiesz umową dzierżawy, zlecenia, agencyjną czy o pracę.

Dla ustalenia charakteru umowy jej nazwa ma drugorzędne znaczenie a liczy się jej treść oraz sposób jej wykonywania.

Tym niemniej błędne określanie umowy, celem uzyskania dodatkowych korzyści jest często spotykane i zmierza do uzyskania przez jedną ze stron konkretnych korzyści.

Osoby zainteresowane długimi umowami użyją określenia „umowa dzierżawy” po to aby zyskać (przynajmniej w teorii) 30 lat spokojnego korzystania z nieruchomości.

Osoby, które chcę przekazać przedmiot umowy do korzystania innemu podmiotowi nie powiadamiając o tym właściciela i nie pytając się jego o zgodę, wybiorą umowę najmu (nie dotyczy lokali mieszkalnych!) i pominą zapis o podnajmie w umowie.

Dlatego też, wbrew pozorom o których była mowa na wstępie, warto przed zawarciem danej umowy przeanalizować jej treść i cele z nią związane, aby była sformułowana w sposób adekwatny do potrzeb.

Checklista

  • umowa najmu dotyczy tylko korzystania z rzeczy
  • umowa dzierżawy oprócz korzystania daje prawo do pobierania pożytków
  • obie umowy muszą obejmować wynagrodzenie
  • dzierżawy mogą być dłuższe niż najem

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.