W języku potocznym umowa najmu i dzierżawy są traktowane zamiennie. Wynika to prawdopodobnie z tego, że są do siebie bardzo podobne.

I tak, najem i dzierżawa to umowy:

• dotyczące korzystania z rzeczy za wynagrodzeniem
• które są kontynuowane w przypadku sprzedaży rzeczy przez właściciela
• zapewniające daleko idącą ochronę prawną korzystającemu.

Pożytkami są zarówno płody rolne, które w ziemi można wyhodować (dlatego dzierżawa bardzo często występuje przy ziemiach rolnych) jak i pieniądze, które na danej nieruchomości można zarobić (organizując np. park rozrywki).

Czyli już na początku, przy zawieraniu umowy należy ustalić jaki jest cel tej umowy. To przede wszystkim sposób korzystania z nieruchomości będzie determinował charakter wiążącej strony umowy.

Czemu to jest takie ważne?

Umowa dzierżawy może być zawarta na okres 30 lat. Umowa najmu jedynie na 10 lat (chyba, że obiema stronami są przedsiębiorcy wówczas to również okres 30 lat).

Umowa dzierżawy nie daje możliwości poddzierżawienia (chyba, że strony w umowie wyrażą taką wolę albo wydzierżawiający wyrazi na to zgodę).

Umowa najmu daje możliwość podnajmu bez konieczności dodatkowych zgód (chyba, że strony w umowie wykluczą taką możliwość).

W zapisach o umowie dzierżawy wprost zawarto możliwość dochodzenia obniżki czynszu w przypadku niezależnego od woli dzierżawcy znacznemu obniżeniu korzyści płynących z nieruchomości.

Umowa najmu bardziej koncentruje się na podwyższaniu czynszu.

Klasycznymi przykładami najmu będą wszelkie umowy dotyczące lokali czy to mieszkalnych czy użytkowych.

Nawet jeśli masz możliwość podnajęcia nieruchomości osobie trzeciej lokalu wprawdzie czerpiesz z niego pożytki ale taką umowę trudno zakwalifikować jako umowę dzierżawy.

Często spotyka się umowę najmu zwaną umową dzierżawy lub odwrotnie.

Z prawnego punktu widzenia nie ma to większego znaczenia.

Umowa najmu będzie umową najmu nawet jeśli ją nazwiesz umową dzierżawy, zlecenia, agencyjną czy o pracę.

Tym niemniej błędne określanie umowy, celem uzyskania dodatkowych korzyści jest często spotykane i zmierza do uzyskania przez jedną ze stron konkretnych korzyści.

Osoby zainteresowane długimi umowami użyją określenia „umowa dzierżawy” po to aby zyskać (przynajmniej w teorii) 30 lat spokojnego korzystania z nieruchomości.

Osoby, które chcę przekazać przedmiot umowy do korzystania innemu podmiotowi nie powiadamiając o tym właściciela i nie pytając się jego o zgodę, wybiorą umowę najmu (nie dotyczy lokali mieszkalnych!) i pominą zapis o podnajmie w umowie.

Dlatego też, wbrew pozorom o których była mowa na wstępie, warto przed zawarciem danej umowy przeanalizować jej treść i cele z nią związane, aby była sformułowana w sposób adekwatny do potrzeb.