Kaucja w umowie najmu
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Kaucja w umowie najmu

Strona główna » Nieruchomości w biznesie » Kaucja w umowie najmu

Kaucja w umowie najmu

Stanowi jedno z najczęściej spotykanych zabezpieczeń w umowach najmu.

Na co zwracać uwagę w przypadku kaucji?

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest kaucja w umowie najmu?
  • jakie są alternatywy dla kaucji?
  • na co zwracać uwagę w zapisach o kaucji?
  • jakie są terminy przedawnienia płatności kaucji?

Kaucja w umowie najmu

Jest to popularny i prosty sposób zabezpieczenia należności czynszowych. Kaucję wpłaca najemca na rzecz wynajmującemu najczęściej przy zwarciu umowy najmu.

Przepisy nie regulują wysokości kaucji z wyjątkiem lokali mieszkalnych. Kaucja w takim przypadku nie może przekraczać dwunastokrotności czynszu za dany lokal.

Najczęściej zarówno w przypadku lokali mieszkalnych jak i użytkowych spotkać można kaucję w równowartości od trzymiesięcznego do sześciomiesięcznego czynszu.

Z kaucji wynajmujący może potrącić zaległości czynszowe lub inne należności związane z umową najmu (odszkodowanie za uszkodzenie lokalu czy należności za media czy inne płatności, których obowiązek zapłaty spoczywa na najemcy).

W przypadku umów najmu lokali mieszkalnych potrącenia z kaucji możliwe są dopiero po zakończeniu umowy (wyjątkiem jest umowa najmu instytucjonalnego).

W każdym innym przypadku zależy to od treści samej umowy. Bardzo często kaucja jest „naruszana” podczas trwania umowy w przypadku zaistnienia opóźnień w płatnościach najemcy.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Alternatywy dla kaucji

Występują na rynku nieruchomości komercyjnych w zakresie lokali użytkowych.

Zamiast kaucji możliwe jest posługiwanie się gwarancjami bankowymi lub ubezpieczeniowymi.

Są one wygodniejsze z uwagi na brak konieczności zaangażowania swoich środków tym niemniej nie są za darmo – bankowi lub ubezpieczycielowi trzeba zapłacić za wydanie stosownej gwarancji.

Ważne sprawy związane z kaucją

Jest kilka kwestii, które w przypadku kaucji należy poruszyć.

  1. Waloryzacja

Kaucje w lokalach mieszkalnych są waloryzowane w oparciu o przepisy prawa i tym samym w umowie nie jest dopuszczalne dodawanie zapisów o waloryzacji  (chyba, że byłyby korzystniejsze dla najemcy).

Przy lokalach użytkowych kwestie waloryzacji kaucji muszą być uwzględnione w samej umowie.

Jeżeli z umowy nie wynika waloryzacja kaucji, wówczas na koniec umowy zwracana jest należność nominalna.

Nie muszę tłumaczyć, że po np. 10 latach umowy najmu wartość ta może być znacznie niższa z uwagi na inflację.

  1. Mechanizm zaspokajania należności z kaucji

W lokalach mieszkalnych w zasadzie kaucja jest rozliczana na koniec umowy, tym samym wynajmujący nie może dokonać potrącenia należności przez jej rozwiązaniem.

Inaczej wygląda sytuacja, w przypadku najmu instytucjonalnego oraz lokali użytkowych.

Tutaj – celem uniknięcia nieporozumień – warto zawrzeć stosowne zapisy w umowie.

Najczęściej spotyka się zapisy umożliwiające potrącania należności czynszowych lub innych z kaucji podczas trwania umowy (w przypadku braku regulowania przez najemcę należności) i wiążący się z tym obowiązek uzupełnienia kaucji.

Brak uzupełnienia kaucji często jest uznawany za naruszenie umowy mogące skutkować jej wypowiedzeniem przez wynajmującego.

  1. Termin zwrotu kaucji

W przypadku umów najmu mieszkań jest to jeden miesiąc od opróżnienia lokalu co wynika bezpośrednio z przepisów prawa.

Odnośnie lokali użytkowych brak jest jakichkolwiek przepisów w tym zakresie więc można tą kwestię dowolnie kształtować poprzez zapisy umowne. Spotykałem się już w umowach komercyjnych z terminami bardzo odległymi do zwrotu (np. sześć miesięcy od zakończenia umowy najmu).

Jeśli termin nie jest ustalony wówczas zwrot kaucji powinien nastąpić najpóźniej po otrzymaniu przez wynajmującego wezwania do zapłaty.

Przy umowach komercyjnych warto dokładnie przeanalizować zapisy o kaucji.

Przedawnienia roszczeń tytułem kaucji

Termin przedawnienia zwrotu kaucji wynosi 6 lat w przypadkach najmu z udziałem podmiotów prywatnych i trzy lata w przypadku umów związanych z działalnością gospodarczą.

Przedawnienie liczy się:

  • w przypadku umów najmu mieszkań – od dnia następnego po upływie miesiąca od opróżnienia lokalu
  • w przypadku innych umów:
    1. od dnia wynikającego z treści umowy najmu (jeśli taki zapis został w niej zawarty)
    2. od dnia zakończenia umowy najmu (jeśli kwestia zwrotu kaucji nie była uregulowana w umowie.

Checklista

  • Kaucja to najpopularniejsze zabezpieczenie umów najmu.
  • Kaucje w przypadku lokali mieszkalnych są precyzyjniej uregulowane przez przepisy prawa.
  • Warto zadbać o zapisy dotyczące terminów zwrotu kaucji lub waloryzacji.
  • Przedawnienia zwrotu kaucji mogą być różne w zależności od charakteru umowy i statusu stron.

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.