Prawo pierwokupu nieruchomości
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Prawo pierwokupu nieruchomości

Strona główna » Nieruchomości w biznesie » Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu nieruchomości

Chcąc sprzedać nieruchomość nie zawsze możesz to zrealizować na rzecz wybranego przez siebie klienta.

W przypadku prawa pierwokupu to ktoś inny może kupić Twoją nieruchomość na takich samych warunkach jak zaproponowane Twojemu klientowi.

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest prawo pierwokupu?
  • jakie są źródła prawa pierwokupu?
  • jak wygląda realizacja prawa pierwokupu?
  • jakie są skutki naruszenia przepisów o pierwokupie?
  • jakie są próby ominięcia prawa pierwokupu?

Prawo pierwokupu nieruchomości

Pierwokup oznacza pierwszeństwo określonej osoby w zakupie nieruchomości w przypadku, kiedy właściciel nieruchomości zdecyduje się na jej sprzedaż.

W przypadku prawa pierwokupu sprzedający powinien zawiadomić kupującego o chęci zawarcia umowy sprzedaży przekazując mu jednocześnie informację na temat warunków samej umowy.

Osoba, której przysługuje prawo pierwokupu ma wówczas możliwość przystąpienia do umowy sprzedaży na ustalonych warunkach zamiast kupującego.

Co ważne ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością w ramach prawa pierwokupu dotyczą tylko i wyłącznie umów sprzedaży i nie obejmują innych form zbywania (np. darowizny czy dożywocie).

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Pierwokup może wynikać z przepisów prawa (ustawowe prawo pierwokupu) lub z zapisów umowy (umowne prawo pierwokupu).

Z ustawowym pierwokupem mamy do czynienia m.in. w przypadku:

  • sprzedaży udziałów w nieruchomości rolnej – prawo pierwokupu na rzecz pozostałych współwłaścicieli
  • sprzedaży nieruchomości na obszarze rewitalizacji, wpisanych do rejestru zabytków, przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne, też nieruchomości niezabudowanych nabytych uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego jak również w przypadku sprzedaży użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości – prawo pierwokupu na rzecz gminy
  • sprzedaży nieruchomości rolnych – prawo pierwokupu na rzecz Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa (KOWR).

Umownie prawo pierwokupu można ustanowić w umowie sprzedaży, darowizny, najmu lub dzierżawy. Może być ustanowiona również w testamencie.

Ustanowienie prawa pierwokupu nieruchomości nie musi mieć formy aktu notarialnego ale czasem warto aby taką formę dzięki czemu można je wpisać do księgi wieczystej.

Realizacja prawa pierwokupu

W przypadku chęci sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu należy zawiadomić o tym fakcie osobę uprawnioną z tytułu prawa pierwokupu. W takim przypadku zawiera się w formie aktu notarialnego umowę warunkową, której odpis wysyła się uprawnionemu.

Uprawniony w ciągu miesiąca od daty zawiadomienia może złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu i wówczas to on (a nie kupujący, którego dane widnieją w warunkowej umowie sprzedaży), stanie się właścicielem nieruchomości. Umowa dochodzi do zawarcia w takim kształcie i na takich warunkach jak wynikające z umowy warunkowej.

Do skorzystania z prawa pierwokupu nie dochodzi w przypadku braku reakcji ze strony uprawnionego w terminie jednego miesiąca albo jeśli zrezygnuje on z prawa pierwokupu.

W przypadku ustawowego prawa pierwokupu o zawiadomienie uprawnionego zadba notariusz spisujący umowę. W przypadku umownego pierwokupu notariusz o to zadba jedynie wtedy, gdy będzie miał świadomość istnienia takiego prawa (czyli wtedy, kiedy sprzedawca go o tym zawiadomi lub prawo pierwokupu wpisane jest do księgi wieczystej).

Odpowiedzialność za naruszenie pierwokupu umownego ma często charakter symboliczny

Skutki naruszenia przepisów o pierwokupie

W przypadku bezwarunkowej sprzedaży nieruchomości obciążonej pierwokupem ustawowym sprzedaż taka jest nieważna z mocy prawa.

W przypadku pierwokupu umownego skutek jest dużo słabszy – nielojalny sprzedający ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za naruszenie tego zapisu.

Przy czym odpowiedzialność odszkodowawcza ogranicza się jedynie do kosztów związanych z ustanowieniem prawa pierwokupu tak więc najczęściej ma charakter symboliczny.

Ominięcie prawa pierwokupu

W praktyce spotyka się różne próby ominięcia prawa pierwokupu.

Są nimi m.in. wskazanie nieprawdziwych danych w umowach warunkowych (np. zawyżone ceny w stosunku do rzeczywistej wartości nieruchomości), zawieranie umów darowizny lub zamiany zamiast sprzedaży  czy też zawieranie umów bezwarunkowych (z pominięciem pierwokupu).

W przypadku nabywania nieruchomości rolnych, zawyżanie ceny lub inne umowy raczej nie przejdą – KOWR ma możliwość weryfikowania ceny jak również przejmowania nieruchomości rolnych, które mają być nabyte w inny sposób. Więcej o KOWR i nabywaniu nieruchomości rolnych dowiesz się tutaj.

W przypadku podania nieprawdziwych informacji mających zniechęcić uprawnionego do skorzystania z pierwokupu, takie zapisy uznaje się za bezskuteczne. Choć problemem jest ustalenie, które zapisy rzeczywiście mają charakter pozorny.

Zawarcie umowy bezwarunkowej w przypadku pierwokupu umownego naraża jedynie na odszkodowanie w zakresie ujemnego interesu umowy a więc – najczęściej – w grę wchodzą kwoty niezbyt dolegliwe.

Checklista

  • pierwokup może być ustawowy lub umowny
  • pierwokup ustawowy ma charakter „silniejszy” i jego naruszenie skutkuje nieważnością umowy
  • pierwokup w przypadku nieruchomości rolnych jest najlepiej zabezpieczony
  • w pewnych sytuacjach istnieją możliwości „ominięcia” prawa pierwokupu

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.