Kto może kupić ziemię rolną
Kto może kupić ziemię rolną
Ziemię rolną trudno kupić a jeszcze trudniej przeznaczyć ją na inwestycje nierolnicze. Ale może być to bardzo opłacalne przy dużej dozie cierpliwości.
Takie są obiegowe opinie. Czy słuszne – oceń sam.
Z artykułu dowiesz się:
- co to jest ziemia rolna?
- co to jest KOWR?
- kiedy występuje prawo pierwokupu ziemi rolnej?
- kiedy należy uzyskać zgodę KOWR na zakup nieruchomości rolnej?
- jakie są skutki ominięcia prawa pierwokupu lub zgody KOWR?
- jakie są ograniczenia po zakupie ziemi rolnej?
- czy nieruchomość rolną można zabudować?
Ziemia rolna – co to jest
To nie tylko ziemia, na której prowadzona jest produkcja rolna. Gruntami rolnymi są wszelkie nieruchomości oznaczone jako grunty rolne w ewidencji gruntów. A, że gruntów rolnych jest dużo i to często w dużych miastach to i problemów z takimi nieruchomościami jest bez liku.
Nieruchomości rolne często są ciekawą opcją inwestycyjną. Zwłaszcza grunty położone w okolicach dużych miast, które coraz częściej prowadzą ekspansję na zewnątrz. Dzięki temu ziemie jeszcze niedawno rolnicze stanowią atrakcyjny kąsek dla małych lub większych deweloperów albo inwestorów indywidualnych.
Nasze opiekuńcze państwo, chroniąc za wszelką cenę dzielnych rolników i ich produkcję (często wbrew woli tych ostatnich) wprowadziło szereg ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi. Szczegółowo z ograniczeniami możesz zapoznać się u źródła tj. w samej ustawie.
Na początek należy podkreślić, że ograniczenia o których piszę poniżej nie dotyczą nieruchomości rolnych o powierzchni do 0,3 hektara. Te możesz sprzedawać lub kupować bez ograniczeń i utrudnień opisanych poniżej.
Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:
KOWR
To Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. To taka instytucja państwowa, która gospodaruje nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa i decyduje czy możesz kupić nieruchomość rolną.
Tak więc ma niemałą władzę i spory majątek a część decyzji KOWR-u w zakresie umożliwienia zbycia nieruchomości rolnych zależy od uznania jego pracowników. Resztę dopowiedz sobie sam.
Prawo pierwokupu ziemi rolnej
Nieruchomość rolna poniżej 0,3 ha nie podlega ograniczeniom w obrocie. A co w przypadku nieruchomości o innej powierzchni.
Przepisy wprowadzają jeszcze inną kategorię nieruchomości rolnych o powierzchni między 0,3 hektara a 0,99 hektara. Te również może nabyć osoba nie będąca rolnikiem ale musi się ona liczyć z prawem pierwokupu przysługującym albo wieloletniemu dzierżawcy nieruchomości wykorzystującemu ją na cele rolnicze albo KOWR (jeśli dzierżawcy nie ma lub nie jest on zainteresowany nabyciem nieruchomości).
Tak więc w takim wypadku należy zawrzeć umowę warunkową sprzedaży nieruchomości, zawiadomić o umowie dzierżawcę lub KOWR i dać im miesiąc na ewentualne wykonanie prawa pierwokupu. Niektórych korci aby w umowie wskazać zawyżoną cenę w celu uniknięcia realizacji prawa pierwokupu ale pamiętaj, że sama wysokość ceny może być zweryfikowana przez sąd na wniosek dzierżawcy lub KOWR złożony w ciągu 14 dni od skorzystania z prawa pierwokupu.
Zakup ziemi rolnej przez nie-rolnika jest możliwy, ale nie jest łatwy.
Zgoda KOWR na zakup nieruchomości rolnej
Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 hektara lub większej przez osobę nie będącą rolnikiem może nastąpić jedynie za zgodą KOWR wyrażoną w formie decyzji administracyjnej. Aby nabyć taką nieruchomość należy wykazać, że nie było możliwości sprzedaży tej nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego. Czyli ogłoszenie o chęci sprzedaży należy opublikować na stronie www.erolnik.gov.pl z zastrzeżeniem terminu na odpowiedzi na oferty liczącego co najmniej 30 dni.
Skutki naruszenia zapisów o prawie pierwokupu lub zgodzie KOWR
Naruszenie tych przepisów skutkuje nieważnością czynności prawnej. Są wprawdzie głosy wskazujące, że z uwagi na niejasność przepisów istnieją możliwości ominięcia sankcji nieważności i uzyskanie prawa do nieruchomości bez wskazanych wyżej formalności ale zalecałbym wobec nich dużą ostrożność.
Ograniczenia po zakupie ziemi rolnej
Po zakupie ziemi rolnej (a więc takiej powyżej 0,3 hektara) nabywca nie może zbyć lub oddać w posiadanie innym podmiotom przez okres pięciu lat. Powinien też na niej prowadzić działalność rolniczą.
Wyjątkowo KOWR może wyrazić zgodę na taką czynność przed upływem pięciu lat w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Ważnym interesem nabywcy może być uznana jego sytuacja zdrowotna lub finansowa, konieczność zmiany miejsca zamieszkania. Dobrze aby sytuacja, która stanowi podstawę do wniosku powstała dopiero po zakupie nieruchomości rolnej.
Zgoda w tym zakresie jest uznaniowa – KOWR może ale nie musi ją wydać.
Ograniczenie powyższe nie dotyczy nieruchomości rolnych znajdujących się w granicach administracyjnych miast.
Możliwości zabudowy nieruchomości rolnej
Nieruchomości kupione jako rolne można zabudować, ale nie zawsze i nie zawsze łatwo. Nabycie nieruchomości rolnej, które – jak widzisz powyżej – często nie jest łatwe, to tylko wierzchołek góry lodowej.
Potem musisz dokonać odrolnienia tej nieruchomości.
Procedura ta może trwać nawet kilka lat i nie zawsze kończy się sukcesem. Więcej o odrolnieniu dowiesz się tutaj. Wielu inwestorów kupuje nieruchomości rolne mając świadomość tych trudności z założeniem, że jest to inwestycja długoterminowa. I może się opłacać zwłaszcza w bezpośrednim sąsiedztwie miast z uwagi na dużą różnicę pomiędzy cenami gruntów rolnych i mieszkaniowych. Tylko niejednokrotnie należy uzbroić się w cierpliwość.
Checklista
- grunty rolne poniżej 0,3 hektara można kupować bez ograniczeń
- wobec gruntów pomiędzy 0,3 hektara a 1 hektara dzierżawca i KOWR ma prawo pierwokupu
- przez 5 lat od zakupu nie można gruntów obciążać lub sprzedawać bez zgody KOWR
- transakcje pomijające zgodę KOWR są nieważne
Zobacz też:
Czasem pomimo faktu, że znaleźliśmy pasującą nieruchomość nie możemy jej kupić lub sprzedać od razu.…
Nabycie nieruchomości nastąpić może w oparciu o różne zdarzenia prawne i nie zawsze potrzebna jest…
Jak używasz czegoś wystarczająco długo możesz w pewnych sytuacjach stać się tego właścicielem. Dotyczy to…
Poznaj mnie lepiej
Bartłomiej Owczarek, Adwokat
Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).
There are no comments