Wspólnota może nabyć nieruchomość. Jest to dosyć dziwne w przypadku tworu prawnego zrzeszającego ogół właścicieli lokali wchodzących w jej skład i stworzonego do tego aby administrować nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa nie ma – jak np. spółka z o.o. – osobowości prawnej i służy jedynie do zarządzania nieruchomością tak aby każda, nawet najdrobniejsza, czynność nie wymagała zgody większości lub nawet wszystkich właścicieli lokali.

W praktyce Wspólnota nie może kupić każdej nieruchomości lecz tylko nieruchomości, które są potrzebne do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynków i urządzeń z nimi związanych.

Czyli wspólnota może nabyć m.in. nieruchomości potrzebne na parkingi, wiaty śmietnikowe, chodniki i drogi dojazdowe, których brak znacząco utrudnia albo uniemożliwia jej codzienne funkcjonowanie.

Choć prawda jest taka, że przepisy nie zakazują wprost zakupu innych nieruchomości.

Po drugie – aby przystąpić do umowy zarząd lub zarządca musi przygotować projekty uchwał o wyrażeniu zgody na nabycie (taka uchwała powinna zawierać co najmniej dokładne określenie nabywanej nieruchomości oraz jej cenę) oraz o udzieleniu pełnomocnictwo zarządowi lub zarządcy do nabycia nieruchomości.

Po trzecie wreszcie właściciele muszą te uchwały podjąć a ostatni z tych dokumentów (pełnomocnictwo) musi być sporządzony w formie aktu notarialnego.

W praktyce obie uchwały (wyrażenie zgody i pełnomocnictwo) najczęściej są podejmowane podczas jednej sesji z udziałem notariusza.

Głosowanie wymaga zwykłej większości liczonej zgodnie z udziałami w nieruchomości wspólnej lub – w przypadku szczególnym – głosowania jeden głos – jeden właściciel.

Więcej o podejmowaniu uchwał napisałem tutaj.

Nabywanie nieruchomości nie jest proste i często napotyka na ograniczenia wynikające z nieprecyzyjnego prawa oraz nieżyciowego podejścia do spraw urzędników sądów wieczystoksięgowych.

I co z tego, że późniejsze działania (sporządzanie uzasadnień, skargi na czynności referendarza, apelacje) zajmują dużo więcej czasu. Z mojej praktyki wynika, że księgi wieczyste uwielbiają oddalać lub zwracać wnioski niezależnie od ich słuszności.

I o ile w sytuacji, gdy mamy do czynienia z prawem własności nie jest to wielki dramat (umowa została zawarta i obowiązuje choć nie została wpisana w księdze wieczystej) o tyle w przypadku użytkowania wieczystego umowa nie wywołuje żadnego skutku prawnego.

Dlaczego – ponieważ przeniesienia prawa użytkowania wieczystego następuje z chwilą wpisu w księdze wieczystej. Nie ma wpisu – nie ma prawa. Więcej o użytkowaniu wieczystym dowiesz się tutaj.

Powstają czasem wątpliwości kogo wpisać w księdze wieczystej nabytej nieruchomości jako właściciela?

Jedni twierdzą, że wpisani powinni być poszczególni właściciele lokali. Jako argumenty wskazują, że nielogiczne byłoby aby struktura współwłasności nieruchomości będącej wspólnotą mieszkaniową (a więc poszczególni właściciele lokali będącymi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej w częściach ułamkowych) była odmienna od nieruchomości nabywanej.

Takie stanowisko pozwoliłoby na scalenie działek i utworzenie jednej większej.

Jest to argument logiczny, jednak mnie nie przekonuje.

Drugą opcją, którą osobiście uważam za bardziej uzasadnioną, jest wpisanie wspólnoty mieszkaniowej jako właściciela nieruchomości.

To przecież wspólnota nabywa nieruchomość a nie jej poszczególni właściciele, z których niektórzy mogą być przeciwni takiemu zakupowi. W przypadku akceptacji opcji pierwszej właściciel lokalu staje się współwłaścicielem nieruchomości sąsiedniej „na siłę” wbrew swojej woli.

Takie stanowisko trudno pogodzić ze zdrowym rozsądkiem.

Sytuacja we wspólnotach często jest dynamiczna. Stan osobowy się zmienia, właściciele sprzedają lokale i kupują inne.

Właściciel może sprzedać swój lokal a jednocześnie nie sprzeda udziału w działce sąsiedniej. To samo zrobi drugi lub trzeci. I co wtedy? Struktura własności także nie będzie jednolita.

A jeśli sprzeda będzie dublowanie kosztów i konieczność wpisów nowych właścicieli w więcej niż jednej księdze wieczystej.

Niestety ustawodawca nie przewidział tych komplikacji dlatego przy zakupie nieruchomości przez wspólnoty często można napatoczyć się na przykre niespodzianki, głównie o charakterze formalnym.