Z odbiorem na chwilę obecną nie ma jednolitej praktyki.

Wynika to ze zmian przepisów prawa oraz niechęci deweloperów do stosowania nowych, bardziej rygorystycznych i mniej opłacalnych przepisów.

Znacząca część inwestycji deweloperskich znajdujących się na rynku regulowana jest „starymi” przepisami. A te w sposób szczątkowy regulują kwestię wydania lokalu oraz sporządzenia protokołu odbiorczego.

Deweloperzy walczyli mocno aby „załapać się” na poprzednie regulacje, dlatego też przygniatająca część inwestycji dostępnych na rynku obecnie datowana jest na okres sprzed lipca 2022r.

Protokół odbioru – niezależnie od obowiązującej ustawy – powinien zawsze zawierać dane osób biorących udział w jego sporządzaniu, opis przedmiotu odbioru, datę, listę wad wskazaną przez kupującego, podpisy uczestników.

Kupujący ma prawo zamieszczenia w protokole wad lokalu zarówno technicznych jak i prawnych. Deweloper w ciągu 14 dni od podpisania protokołu winien odnieść się do wskazanych wad i jeśli je uznaje usunąć je w terminie 30 dni.

Jeśli wady nie zostają uznane mogą stanowić podstawę do roszczeń z tytułu rękojmi.

O rękojmi piszę więcej tutaj i tutaj.

Deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na wskazanie, czy uznaje wady czy też nie (jeśli nie uznaje powinien wskazać przyczyny tego faktu).

„Nowa” ustawa wskazuje wprost, że brak ustosunkowania się dewelopera w terminie 14 dni uznany powinien być za uznanie wad (w „starej” nie było to wprost zapisane ale ta interpretacja również była uznawana).

Wady uznane powinny być usunięte w terminie 30 dni od podpisania protokołu odbiorczego choć naturalnie termin ten może ulec przedłużeniu w przypadku obiektywnego braku możliwości usunięcia tych wad.

Co istotne – kupujący może odmówić odbioru przedmiotu sprzedaży.

Jeśli przedmiot sprzedaży zawiera wady istotne, nieusuwalne (nie to mieszkanie, nie to piętro, nie ten układ, mniej metrów, brak tarasu lub balkonu etc) wówczas można odmówić odbioru mieszkania.

Brak propozycji ze strony dewelopera wydania mieszkania zgodnego z dokumentami w skrajnym przypadku może skutkować odstąpieniem od umowy i naliczeniem kar umownych na rzecz kupującego.

W przypadku „nowej” ustawy sytuacja prezentuje się w tym zakresie trochę odmiennie – odmówić odbioru mieszkania można jedynie w przypadku stwierdzenia jego wady istotnej i braku zgody ze strony dewelopera na uznanie tej wady.

W przypadku wady istotnej – jeśli deweloper ją uzna a następnie nie usunie – do skutecznej odmowy ponownego protokołu konieczna jest również ekspertyza rzeczoznawcy budowlanego potwierdzająca istnienie tej wady.

I tutaj dochodzę do chyba najważniejszego uprawnienia po stronie kupującego, którego wprost nie wymieniono w żadnej z ustaw. Jest to prawo do korzystania z fachowej pomocy przy odbiorze lokalu mieszkalnego.

Nie bójcie się pojawić na odbiorze z profesjonalistą – jest to w pełni dopuszczalne a może oszczędzić w przyszłości wielu niedogodności i uratować znaczne kwoty.

Odbioru lokalu nie przeprowadza się jednostronnie.

Kupujący ma obowiązek stawić się na odbiorze lokalu (osobiście lub za pośrednictwem pełnomocnika). Brak stawiennictwa nabywcy (dwukrotny) może skutkować odstąpieniem umowy przez dewelopera.

Brak odbioru w terminie wynikającym z umowy może skutkować również naliczeniem kar umownych (zarówno na klienta jak i dewelopera).

Należy jednak pamiętać, że brak wymienienia wszystkich wad w protokole nie uniemożliwia dochodzenia ich usunięcia w przyszłości.

Tym niemniej może takie dochodzenie mocno utrudnić.

Stąd też deweloper jest zainteresowany jak najszybszym odbiorem lokalu, podpisaniem umowy sprzedaży i pozyskaniem całości planowanego wynagrodzenia bez konieczności przeprowadzania dodatkowych prac naprawczych czy też płacenia kar umownych za opóźnienie.

Klienci również często dążą do podpisania umowy, wpisania banku do księgi wieczystej i obniżenia tym samym wysokości płaconych rat.

Stąd też deweloperzy starają się nierzadko wymusić w aktach notarialnych oświadczenia o całkowitym rozliczeniu stron (czyli wyeliminowaniu kar umownych za opóźnienie w realizacji transakcji) lub oświadczeń o brak uwag do jakości zrealizowanej inwestycji (mieszkań lub części wspólnych).

Uzależniają przy tym podpisanie umów od zawarcia tego typu zapisów starając się postawić klientów pod ścianą.

Akceptacja takich zapisów często może wiele kosztować a kupujący nie jest skazany na dyktat dewelopera tak więc warto rozważyć pomoc profesjonalistów w tym zakresie. Tym bardziej, że wielu kupujących nie czyta proponowanych aktów notarialnych i nie żąda z wyprzedzeniem przesłania ich projektów. A do tego kupujący również ma prawo.

Większość adwokatów ma szczątkową wiedzę na tematy techniczne związane z jakością wykonanych prac budowlanych lub też nie przeprowadzi kupującemu pomiaru lokalu.

Takie zadania scedowałbym na rzeczoznawców budowlanych, tym bardziej, że to ich ekspertyzy będą konieczne do potwierdzenia ewentualnych wad (zwłaszcza istotnych) lokali.

Mieszkanie kosztuje od kilkuset tysięcy złotych, pomoc prawnika przy takich czynności pozwala nierzadko zaoszczędzić lub pozyskać istotne benefity warte nieporównanie więcej niż wysokość honorarium adwokata.