Zapewne spotkaliście się już z opiniami o niskiej jakości tworzonego w Polsce prawa. Być może czytaliście takie opinie na mojej stronie internetowej. Zapewne okraszone przykładami. Więc czas na kolejne.

Pytający mnie „jakie prawa przysługują mi w oparciu o umowę deweloperską zawartą przed 1 lipca 2022r.” uzyska w miarę precyzyjną odpowiedź.

Pytający mnie „jakie prawa przysługują mi w oparciu o umowę deweloperską zawartą po 1 lipca 2022r.” uzyska odpowiedź – TO ZALEŻY.

W czym problem – zapytasz się – przecież „stara” obowiązuje do lipca, „nowa” od lipca więc wszystko jest jasne?!

Nie do końca –do umów deweloperskich dotyczących nieruchomości, gdzie zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022r. stosuje się przepisy dotychczasowe.

Oznacza to, że do umowy deweloperskiej zawartej nawet w styczniu 2023r. ale dotyczącej budynku (lub osiedla), w którym pierwsza umowa deweloperska została podpisana przed lipcem 2022r., stosuje się przepisy „starej” ustawy.

W związku z faktem, że stara ustawa była korzystniejsza dla deweloperów przed 1 lipcem 2022r. trwał wyścig zmierzający do rozpoczęcia sprzedaży jak największej ilości inwestycji.

Skutkuje to tym, że na dzień dzisiejszy (czyli ponad pół roku od obowiązywania „nowej” ustawy) nie spotkałem się jeszcze z umową deweloperską bazującą na nowych przepisach.

W „starej ustawie” przepisy dotyczące wad mieszkania, istniejących w chwili wydania lokalu były dosyć ogólne.

Po pierwsze – odbiór lokalu musi być przeprowadzony w obecności nabywcy. Po drugie – z odbioru sporządza się protokół. Po trzecie – w protokole nabywca może zgłosić informacje o ewentualnych wadach lokalu a deweloper w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu powinien do tych wad się odnieść (uznać lub nie uznać).

Jeśli deweloper w tym terminie się nie ustosunkuje do żądań może oznaczać to, że je zaakceptował (nie wynika to wprost z samej „starej” ustawy lecz z przepisów kodeksu cywilnego, do których się odwołuje).

Taka akceptacja ułatwia ewentualne postępowanie przed sądem, ale nie wszystkie sądy akceptują takie milczące uznanie odpowiedzialności dewelopera.

Deweloper wady powinien usunąć w terminie 30 dni.

Deweloper powinien usunąć wady w terminie 30 dni (ewentualnie dłuższym ale zdeklarowanym przez niego, w przypadku braku możliwości realizacji prac w ciągu miesiąca).

Jeśli nie uda mu się to – nabywca może wezwać dewelopera do usunięcia wad w określonym terminie i po jego upływie samemu je usunąć na koszt dewelopera.

W przypadku wady istotnej (a więc takiej która uniemożliwia korzystanie z mieszkania lub w sposób znaczący odbiega od opisu mieszkania wskazanego w prospekcie) nabywca może odmówić odbioru mieszkania.

Nabywca może w kolejnym terminie odmówić odbioru jedynie dysponując opinią rzeczoznawcy budowlanego wydaną na jego wniosek złożony w terminie miesiąca od dnia odmowy. Koszty rzeczoznawcy ponosi nabywca (jeśli odmowa jest nieuzasadniona) lub deweloper (jeśli odmowa jest usprawiedliwiona).

Nadto nabywca może zgłosić kolejne wady w okresie od odbioru mieszkania do zawarcia umowy sprzedaży.

Wówczas do postępowania reklamacyjnego stosuje się takie same przepisy jak te przy rozstrzyganiu reklamacji przy odbiorze nieruchomości.

Jak widać „nowe” przepisy są dużo bardziej szczegółowe lecz na chwilę obecną nie znajdują jeszcze zastosowania w praktyce.