Wspólnoty mieszkaniowe
Posted in Prawa do nieruchomości

Wspólnoty mieszkaniowe

Strona główna » Prawa do nieruchomości » Wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnoty mieszkaniowe

publikacja 31.05.2022r.

Zaczynamy cykl o wspólnotach mieszkaniowych.

Na początek garść informacji ogólnych, w kolejnych artykułach pogłębię niektóre ciekawe zagadnienia.

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest wspólnota mieszkaniowa?
  • kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?
  • czy musi być regulamin wspólnoty mieszkaniowej?
  • kto zarządza wspólnotą mieszkaniową?
  • kto kontroluje wspólnoty mieszkaniowe?

Wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa to nie budynek lub budynki lecz my – wszyscy właściciele lokali w budynku. Budynek taki musi obejmować co najmniej 4 lokale.

Wspólnoty utworzone zostały aby ułatwić zarządzanie budynkami oddając część kompetencji w ręce zarządu lub zarządcy wspólnoty. Raczej nie budzi wątpliwości, że gdyby zawieranie umów o sprzątanie, przelewy na rzecz kontrahentów, naprawy drobnych usterek w częściach wspólnych budynków uzależnione były od zgody wszystkich właścicieli lokali (lub ich większości) w wielu sytuacjach mielibyśmy do czynienia z paraliżem decyzyjnym i takim budynkiem nikt nie byłby w stanie się sensownie zająć.

W zakresie części wspólnych nieruchomości (m.in. elewacje, dachy, klatki schodowe czy działki na których posadowiony jest budynek) to wspólnota posiada kompetencje i obowiązki do dbania o nie i konserwowania ich jak również dysponowania nimi (np. w postaci wynajmu na rzecz osób trzecich).

Wspólnota może zawierać umowy, windykować nierzetelnych płatników lub występować przed sądem w sprawach z nią związanych.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Dotyczy to naturalnie nowych wspólnot – budynki mieszkalne już istniejące, posiadające wyodrębnione lokale mieszkalne stanowią wspólnoty już od dawna.

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa nie musi mieć regulaminu lub statutu. Znacząca większość wspólnot nie posiada takowego. Zwykle wystarczające są przepisy ustawy o własności lokalu (tekst znajdziesz tutaj) oraz kodeksu cywilnego.

Statuty lub regulaminy najczęściej narzucane są przez deweloperów realizujących inwestycję i często uwzględniają bardziej interes dewelopera aniżeli mieszkańców.

Choć czasem wspólnoty uchwalają je również we własnym zakresie.

Regulaminy lub statuty obejmują sposób poruszania się i parkowania pojazdów na częściach wspólnych, zasady związane z ciszą nocną, doprecyzowują co jest czynnością zwykłego zarządu i przekraczającą zwykły zarząd, wprowadzają kadencje zarządu itd.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa jak każda jednostka „zbiorowa” musi mieć swoich reprezentantów.

Takimi reprezentantami może być zarząd wybrany przez wspólnotę (jednoosobowy lub kilku – przepisy nie zawierają w tym zakresie żadnych ograniczeń). Może być również zarządca, któremu w formie aktu notarialnego powierzono zarząd (najczęściej jest to profesjonalny zarządca nieruchomości choć często deweloperzy, wykorzystując okazję wprowadzają jako takiego zarządcę zależne od siebie spółki administrujące nieruchomościami).

Zarząd lub zarządca reprezentują wspólnotę i podejmują czynności zwykłego zarządu.

Co do tego co jest „zwykłym zarządem” napisano książki ale i tak nie można podać jednej i uniwersalnej odpowiedzi. Najbezpieczniej jest wskazać, że czynności zwykłego zarządu dotyczą bieżącej działalności i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wspólnoty.

Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy wspólnotę reprezentują co najmniej dwaj jego członkowie.

Czynności zwykłego zarządu dotyczą bieżącej działalności i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Kontrola nad wspólnotą mieszkaniową

Często pojawia się pytanie na temat kontroli nad wspólnotą mieszkaniową. Nie ma jednego podmiotu czy urzędu, który nadzoruje działalność wspólnoty mieszkaniowej.

Kontrolę nad działalnością wspólnoty sprawować mogą przede wszystkim jej członkowie czasem również sądy.

Działania, które mogą podejmować członkowie wspólnoty to:

  • żądanie dokumentów związanych z nieruchomością wspólną i rozliczanie działalności zarządu,
  • zaskarżanie do sądu uchwał wspólnoty,
  • wystąpienie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego.

To w interesie członków wspólnoty jest dbanie o wspólne dobro jakim jest nieruchomość w tym przede wszystkim o jej finanse.

Checklista

  • wspólnota mieszkaniowa istnieje w budynkach posiadających więcej niż 3 lokale
  • wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego
  • regulamin lub statut wspólnoty nie mają charakteru obowiązkowego
  • zarząd wspólnoty może być jednoosobowy lub wieloosobowy
  • zarządzanie można również przekazać profesjonalnemu podmiotowi

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.