Wspólnota mieszkaniowa to nie budynek lub budynki lecz my – wszyscy właściciele lokali w budynku. Budynek taki musi obejmować co najmniej 4 lokale.

W zakresie części wspólnych nieruchomości (m.in. elewacje, dachy, klatki schodowe czy działki na których posadowiony jest budynek) to wspólnota posiada kompetencje i obowiązki do dbania o nie i konserwowania ich jak również dysponowania nimi (np. w postaci wynajmu na rzecz osób trzecich).

Wspólnota może zawierać umowy, windykować nierzetelnych płatników lub występować przed sądem w sprawach z nią związanych.

Wspólnota mieszkaniowa nie musi mieć regulaminu lub statutu. Znacząca większość wspólnot nie posiada takowego. Zwykle wystarczające są przepisy ustawy o własności lokalu (tekst znajdziesz tutaj) oraz kodeksu cywilnego.

Statuty lub regulaminy najczęściej narzucane są przez deweloperów realizujących inwestycję i często uwzględniają bardziej interes dewelopera aniżeli mieszkańców.

Choć czasem wspólnoty uchwalają je również we własnym zakresie.

Regulaminy lub statuty obejmują sposób poruszania się i parkowania pojazdów na częściach wspólnych, zasady związane z ciszą nocną, doprecyzowują co jest czynnością zwykłego zarządu i przekraczającą zwykły zarząd, wprowadzają kadencje zarządu itd.

Wspólnota mieszkaniowa jak każda jednostka „zbiorowa” musi mieć swoich reprezentantów.

Takimi reprezentantami może być zarząd wybrany przez wspólnotę (jednoosobowy lub kilku – przepisy nie zawierają w tym zakresie żadnych ograniczeń). Może być również zarządca, któremu w formie aktu notarialnego powierzono zarząd (najczęściej jest to profesjonalny zarządca nieruchomości choć często deweloperzy, wykorzystując okazję wprowadzają jako takiego zarządcę zależne od siebie spółki administrujące nieruchomościami).

Co do tego co jest „zwykłym zarządem” napisano książki ale i tak nie można podać jednej i uniwersalnej odpowiedzi. Najbezpieczniej jest wskazać, że czynności zwykłego zarządu dotyczą bieżącej działalności i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wspólnoty.

Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy wspólnotę reprezentują co najmniej dwaj jego członkowie.

Działania, które mogą podejmować członkowie wspólnoty to:

• żądanie dokumentów związanych z nieruchomością wspólną i rozliczanie działalności zarządu,
• zaskarżanie do sądu uchwał wspólnoty,
• wystąpienie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego.

To w interesie członków wspólnoty jest dbanie o wspólne dobro jakim jest nieruchomość w tym przede wszystkim o jej finanse.