Zadatek a zaliczka w nieruchomościach
Posted in Nieruchomości w biznesiePrawa do nieruchomości

Zadatek a zaliczka w nieruchomościach

Strona główna » Prawa do nieruchomości » Zadatek a zaliczka w nieruchomościach

Zadatek a zaliczka w nieruchomościach

Podobnie się nazywają, potocznie są stosowane zamiennie lecz nie oznaczają tego samego.

Jakie są różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką i co jest korzystniejsze przy umowach dotyczących nieruchomości?

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest zadatek?
  • co to jest zaliczka?
  • jakie są różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem?
  • kiedy najczęściej można spotkać zadatek lub zaliczkę w umowach dotyczących nieruchomości?

Zadatek

Zadatek jest unormowany wprost w przepisach kodeksu cywilnego. Zadatek płacony przy zawarciu umowy przedwstępnej stanowi zabezpieczenie wykonania realizacji umowy przyrzeczonej.

Więcej o umowach przedwstępnych dowiesz się tutaj.

W przypadku, gdy umowa zostanie zrealizowana zadatek zalicza się na poczet ceny sprzedaży, w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy zadatek przepada (jeśli nie doszło do umowy z winy kupującego) lub należy go zwrócić w podwójnej wysokości (jeśli nie doszło do umowy z winy sprzedającego).

Przykład.

Kupujący znalazł wymarzone mieszkanie ale nie posiada środków pozwalających na jego zakup od razu. Dlatego też zawiera ze Sprzedającym umowę przedwstępną wpisując do umowy zadatek w wysokości 10.000 zł.

Sprzedający później zmienia zdanie i nie zamierza realizować umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji musi on zapłacić na rzecz niedoszłego Kupującego 20.000 zł (dwukrotność wpłaconego zadatku).

Ale jeśli to Kupujący zmieni zdanie, wówczas zadatek wpłacony przez niego przepada na rzecz Sprzedającego.

Są to ogólne reguły związane z zadatkiem. Mogą one zostać zmienione w samej umowie. Dlatego też zadatek czasem ma nieco inny charakter (np. ogranicza się możliwość jego zwrotu tylko do określonych sytuacji). Są to jednak sytuacje wyjątkowe i warto przeanalizować takie zapisy szczegółowo, jeśli widzisz je w umowie.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Zaliczka

W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie jest uregulowana w przepisach (no chyba, że mówimy o zaliczce na poczet podatków).

Dlatego też określając wpłatę wstępną jako „zaliczkę” często do końca nie wiadomo jaki jest jej charakter.

W samej umowie można precyzyjnie określić co się dzieje z zaliczką w przypadku braku jej realizacji. Wówczas zastosowanie mają zapisy umowne. Można np. wskazać, że zaliczka przepada w określonych sytuacjach lub że podlega zwrotowi w innych.

Co jednak, jeśli w umowie brak jest jakichkolwiek zapisów definiujących charakter zaliczki?

Najczęściej będzie to oznaczało, że w przypadku nie dojścia umowy do skutku zaliczka podlega zwrotowi na rzecz Kupującego, niezależnie od przyczyn braku realizacji umowy.

Tak więc zaliczka ma charakter nie do końca określony i jej los w przypadku braku realizacji umowy nie jest jednoznaczny. Dlatego też może budzić spory, których można uniknąć albo poprzez posługiwanie się określeniem „zadatek” albo poprzez precyzyjne wpisanie tego co się dzieje z zaliczką w przypadku braku realizacji umowy.

Różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem

Podstawową różnicą jest to, że zadatek jest jednoznacznie określony w kodeksie cywilnym a zaliczka nie.

Oznacza to, że stosując w umowie formułę zadatku wiadomo z góry, z jakimi obowiązkami wiąże się jego zapłata. Przy zaliczce nic nie jest pewne.

Zadatek pełni rolę gwaranta realizacji umowy z uwagi na określone konsekwencje finansowe związane z brakiem jej realizacji (przepadek zadatku lub zwrot podwójnej wysokości).

Zaliczka to najczęściej wpłata wstępna, która może zostać zwrócona i tym samym nie stanowi żadnego zabezpieczenia (poza ewentualnym problemem faktycznym z jej odzyskaniem od sprzedającego).

Zadatek w umowie jest pewniejszy i bardziej jednoznaczny aniżeli zaliczka

Jakie umowy z zadatkiem lub zaliczką.

Najczęściej można spotkać obie formy wstępnej płatności w ramach umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli jedna ze stron takiej umowy proponuje zaliczkę zamiast zadatku może to oznaczać, że nie jest do końca przekonana czy finalnie dojdzie do transakcji. W ten sposób ogranicza potencjalną odpowiedzialność finansową.

Zadatek w umowie przedwstępnej ma za zadanie zagwarantować rekompensatę finansową w przypadku nie dojścia do skutku umowy. Przy nieruchomościach zadatek często stanowi określony procent wartości transakcyjnej i jest to kwota wysoka. Perspektywa utraty takiej kwoty stanowi najczęściej istotny czynnik motywacyjny aby umowę sfinalizować.

Checklista

  • zadatek w umowie jest pewniejszy, ponieważ jednoznacznie określono jego charakter w przepisach
  • charakter prawny zaliczki nie jest uregulowany w przepisach
  • zadatek lub zaliczka najczęściej występują w umowach przedwstępnych

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.