Zadatek jest unormowany wprost w przepisach kodeksu cywilnego. Zadatek płacony przy zawarciu umowy przedwstępnej stanowi zabezpieczenie wykonania realizacji umowy przyrzeczonej.

Więcej o umowach przedwstępnych dowiesz się tutaj.

Przykład.

Kupujący znalazł wymarzone mieszkanie ale nie posiada środków pozwalających na jego zakup od razu. Dlatego też zawiera ze Sprzedającym umowę przedwstępną wpisując do umowy zadatek w wysokości 10.000 zł.

Sprzedający później zmienia zdanie i nie zamierza realizować umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji musi on zapłacić na rzecz niedoszłego Kupującego 20.000 zł (dwukrotność wpłaconego zadatku).

Ale jeśli to Kupujący zmieni zdanie, wówczas zadatek wpłacony przez niego przepada na rzecz Sprzedającego.

Są to ogólne reguły związane z zadatkiem. Mogą one zostać zmienione w samej umowie. Dlatego też zadatek czasem ma nieco inny charakter (np. ogranicza się możliwość jego zwrotu tylko do określonych sytuacji). Są to jednak sytuacje wyjątkowe i warto przeanalizować takie zapisy szczegółowo, jeśli widzisz je w umowie.

Co jednak, jeśli w umowie brak jest jakichkolwiek zapisów definiujących charakter zaliczki?

Najczęściej będzie to oznaczało, że w przypadku nie dojścia umowy do skutku zaliczka podlega zwrotowi na rzecz Kupującego, niezależnie od przyczyn braku realizacji umowy.

Tak więc zaliczka ma charakter nie do końca określony i jej los w przypadku braku realizacji umowy nie jest jednoznaczny. Dlatego też może budzić spory, których można uniknąć albo poprzez posługiwanie się określeniem „zadatek” albo poprzez precyzyjne wpisanie tego co się dzieje z zaliczką w przypadku braku realizacji umowy.

Podstawową różnicą jest to, że zadatek jest jednoznacznie określony w kodeksie cywilnym a zaliczka nie.

Oznacza to, że stosując w umowie formułę zadatku wiadomo z góry, z jakimi obowiązkami wiąże się jego zapłata. Przy zaliczce nic nie jest pewne.

Zaliczka to najczęściej wpłata wstępna, która może zostać zwrócona i tym samym nie stanowi żadnego zabezpieczenia (poza ewentualnym problemem faktycznym z jej odzyskaniem od sprzedającego).

Zadatek w umowie przedwstępnej ma za zadanie zagwarantować rekompensatę finansową w przypadku nie dojścia do skutku umowy. Przy nieruchomościach zadatek często stanowi określony procent wartości transakcyjnej i jest to kwota wysoka. Perspektywa utraty takiej kwoty stanowi najczęściej istotny czynnik motywacyjny aby umowę sfinalizować.