Będąc właścicielem mieszkania jesteś również współwłaścicielem części wspólnych budynku (budynków) wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej podobnie jak właściciele innych mieszkań. Są to klatki schodowe, pomieszczenia wspólne (pralnie, suszarnie czy wózkarnie) jak również grunt należący do wspólnoty.

Liczy się go w prosty sposób. Ilość metrów kwadratowych przypadający na Twój lokal i pomieszczenia przynależne (np. piwnica, komórka lokatorska czy garaż) podzielony zostaje przez łączną powierzchnię wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Powstały wynik będzie stanowił procentowy udział w nieruchomości wspólnej, który powinien być również uwzględniony w treści księgi wieczystej.

Im Twój lokal jest większy tym posiada większy udział w nieruchomości wspólnej i tym samym Twój udział jest wyższy. Ma to spore znaczenie zwłaszcza przy głosowaniu nad uchwałami wspólnoty (większy udział oznacza z reguły większy wpływ na losy wspólnoty) ale nie tylko.

O tym jednak  poniżej.

Wynikać to może z braku zainteresowania sprawami wspólnoty po stronie dużej liczby współwłaścicieli lub aktywnych działań zarządu zmierzających do zachowania kontroli nad wspólnotą. Jak to w polityce bywa, czy to małej czy to dużej. Zdarzają się członkowie zarządu, którzy zachowują się jak bohaterowie „Gry o tron”. Nie są to sytuacje szczególnie częste i nie jest to bynajmniej norma ale takie wypadki się zdarzają co oddziałuje na funkcjonowanie całej wspólnoty.

Członkowie wspólnoty mają pełne prawo patrzeć zarządowi na ręce. Jako członek wspólnoty mieszkaniowej możesz domagać się wglądu we wszystkie dokumenty wspólnoty (umowy, faktury czy też historię rachunków bankowych).

Możesz prześwietlać działalność wspólnoty i zadawać pytania dotyczące jej działalności oraz finansów.

Jako właściciel lokalu możesz również korzystać z części wspólnych nieruchomości (naturalnie zgodnie z ich przeznaczeniem). Dotyczy to nie tylko klatek schodowych czy innych ogólnie dostępnych części nieruchomości ale również pomieszczeń, które nie przynależą do żadnego lokalu (wózkarnie, suszarnie etc.).

Masz prawo (sam lub z innymi właścicielami lokalu) zażądać zebrania wspólnoty aby omówić ważne dla niej kwestie i poddać pod głosowanie ważne wg Ciebie uchwały. Musisz w tym celu dysponować udziałami w wysokości co najmniej 10%.

Jeśli wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały, które w Twojej ocenie są niezgodne z prawem lub z interesem Wspólnoty możesz zaskarżyć taką uchwałę do sądu.

A jeżeli wspólnota nie jest w stanie powołać zarządu, zarząd ten nie realizuje swoich obowiązków wobec wspólnoty lub realizuje te obowiązki nieprawidłowo każdy z właścicieli lokalu może złożyć do sądu wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego.

Będąc właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej masz również określone przepisami prawa obowiązki.

Na żądanie zarządu musisz udostępnić swój lokal w celach remontowych, usunięcia awarii czy też cyklicznych przeglądów lub konserwacji. Musisz uwzględniać fakt, że nie mieszkasz sam w budynku i przestrzegać porządku domowego (tj. unikać działań uniemożliwiających lub znacznie utrudniających korzystanie z lokali innym użytkownikom). Odsyłam Ciebie do tekstu o immisjach, który przybliża nieco obowiązki właścicieli nieruchomości w tym zakresie (tekst znajdziesz tutaj).

Musisz pamiętać, że wymienione w artykule prawa i obowiązki wynikają z przepisów prawa. Wspólnoty w regulaminach lub statutach mogą część tych praw i obowiązków doprecyzować, zmienić lub rozszerzyć. Jak pisałem tutaj regulaminy lub statuty wspólnot mieszkaniowych nie są obowiązkowe i nie są notoryjne ale występują (przede wszystkim w nowym budownictwie).

Tym niemniej jeśli kupujesz mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej warto zainteresować się takim statutem lub regulaminem i zapoznać się z nim przed zakupem. Pozwoli to na pełną analizę praw i obowiązków członka określonej wspólnoty.