Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Posted in Ochrona nieruchomościPrawa do nieruchomości

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Strona główna » Prawa do nieruchomości » Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

data publikacji 22.07.2022r.

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej można zaskarżyć. Czasem nawet skutecznie. Jeśli jesteś zainteresowany jak i kiedy – zapraszam do lektury.

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej?
  • w jakim terminie uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać zaskarżona?
  • czy zaskarżona uchwała podlega wykonaniu?
  • jakie mogą być podstawy uchylenia uchwały?
  • gdzie kieruje się pozew o uchylenie uchwały?
  • jakie są koszty zaskarżenia uchwały?
  • co to są uchwały nieważne lub nieistniejące?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Czynności bieżące wspólnoty prowadzi zarząd lub zarządca. Uchwały co do zasady są potrzebne do podjęcia decyzji przekraczającej zwykły zarząd takich jak np. wybór zarządu, nabycie przez wspólnotę nieruchomości, ustalenia opłat na koszty zarządu.

Część przykładowa decyzji, które wymagają uchwały wskazana jest w ustawie o własności lokali ale lista ta nie jest wyczerpująca a życie potrafi pisać różne scenariusze.

Uchwały mogą być podejmowane na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym. Do podjęcia uchwały konieczna jest zgoda współwłaścicieli posiadających ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Termin zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Uchwałę można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia jej podjęcia (jeśli podjęta została na zebraniu) albo w terminie 6 tygodni od dnia uzyskania informacji o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (lub w trybie mieszanym).

Wykonanie zaskarżonej uchwały

Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu choć sąd może ją wstrzymać w drodze zabezpieczenia. Aby uzyskać takie wstrzymanie konieczny jest wniosek o zabezpieczenie.

Podstawy uchylenia uchwały

Kwestia uchylenia uchwał często mają charakter indywidualny. Ustawa wymienia 3 ogólne przesłanki umożliwiające uchylenie uchwały:

  • sprzeczność z prawem
  • sprzeczność z umową właścicieli
  • naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością lub interesów współwłaściciela

Dwie pierwsze przesłanki są dosyć czytelne – należy treść uchwały skonfrontować z obowiązującymi przepisami lub umową o zarządzanie (a także regulaminem lub statutem wspólnoty). Niestety przepisy są tak dziurawe, że interpretacja tego co jest zgodne z prawem a nie jest często nie jest łatwa. Tutaj jest duże pole manewru dla dobrego adwokata.

Trzecia przesłanka jest bardzo indywidulna i zależy od okoliczności danej sprawy. Ale pamiętać trzeba, że nie każde naruszenie interesów jednego czy kilku właścicieli będzie skutkować uchyleniem uchwały. Wspólnota mieszkaniowa to konieczność pogodzenia ze sobą wielu, często rozbieżnych interesów i sąd analizując treść skargi weźmie pod uwagę te interesy, którym są w jego ocenie bardziej uzasadnione.

Bardzo podobne uchwały w jednych okoliczności można zostać uznana za zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością a w innych za sprzeczne.

Gdzie wysłać pozew o uchylenie uchwały

Do sądu okręgowego właściwego wg miejsca położenia nieruchomości.

Koszty zaskarżenia uchwały

Opłata sądowa od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł.

Uchwały nieważne lub nieistniejące

Nie każda uchwała musi zostać uchylona. Są takie, które są nieważne z mocy prawa i w zasadzie nie powinny być stosowane ale można również domagać się stwierdzenia przez sąd takiej nieważności bez względu na termin ich uchwalenia.

Nieważne będą uchwały, które zmieniają przepisy ustawowe bezwzględnie obowiązujące np. w zakresie wprowadzenie głosowania „1 właściciel 1 głos” jako powszechnej zasady, zakazującej przekształcania lokali mieszkalnych w użytkowe lub modyfikujące sposoby zarządu wspólnoty np. poprzez pozostawienie ważnych decyzji przekraczających zwykły zarząd w rękach zarządu wspólnoty.

Oprócz tego można mieć do czynienia z uchwałami nieistniejącymi. Są to uchwały, które zostały przeprowadzone z pogwałceniem przepisów o uchwałach (głosowanie osób nie uprawnionych do głosowania, nieprawidłowości przy indywidualnym zbieraniu głosów, uznanie za uchwaloną uchwałę która nie otrzymała większości pozytywnych głosów).

Interes interesowi nie równy – uchwała nie zawsze zostanie uchylona nawet w przypadku naruszenia interesów jednego lub kilku właścicieli.

W takim przypadku uchwała nie powinna być realizowana o osobie zainteresowanej również przysługuje prawo do ustalenia przed sądem jej nieistnienia.

Koszty każdego z wyżej wymienionych postępowań to również 200 zł.

Checklista

  • uchwały wspólnoty mieszkaniowej można zaskarżyć
  • termin do zaskarżenia uchwały to 6 tygodni
  • opłata sądowa od zaskarżenia uchwał wynosi 200 zł
  • skuteczność zaskarżenia ma często wymiar indywidualny

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.