Kwestia „władzy” we wspólnocie ustawowej podzielona jest wg pomiędzy dwie jednostki – zarząd lub zarządcę oraz zebranie współwłaścicieli.

Zebranie właścicieli ma za zadanie decydować w sprawach poważniejszych i czyni to w formie uchwał wspólnoty mieszkaniowej.

Ustawa zawiera przykładowy katalog czynności więc wiele zależy od rzeczywistego charakteru podejmowanej decyzji (musi być to sytuacja wykraczająca poza bieżące administrowanie wspólnotą – nie wymaga uchwały np. podpisanie umowy o dostawy ciepła do wspólnoty ale wymaga, jeśli zmienia się dostawcę, z czym wiąże się konieczność poniesienia określonych kosztów inwestycyjnych celem modernizacji kotłowni).

Są również wspólnoty posiadające regulaminy lub statuty – z reguły w takich wspólnotach kwestie kompetencji zarządu/zarządcy są precyzyjniej określone.

O regulaminach więcej dowiesz się tutaj.

Nie ma urzędowego wzoru uchwały wspólnoty. W zasadzie w zakresie sporządzania projektów uchwał panuje swoboda, muszą one jednak zawierać określone elementy.

Po pierwsze z treści uchwały powinno wynikać jednoznacznie zagadnienie, które poddane jest głosowaniu. Właściciele lokali muszą wiedzieć dokładnie za czym głosują, więc uchwały nieprecyzyjne i niejednoznaczne mogą później być skutecznie zaskarżone.

Po drugie, jeśli w związku z podjętą uchwałą istnieje konieczność podejmowania dalszych działań przez zarząd lub zarządcę (np. podjęcie uchwały o wykonaniu remontu elewacji) z uchwały musi wynikać upoważnienie zarządu do podejmowania działań zmierzających do realizacji uchwały (na bazie wskazanego przykładu pełnomocnictwo do podpisanie umowy z wykonawcą lub zawarcia umowy kredytowej celem sfinansowania inwestycji).

Tryb indywidualnego zbierania głosów nie wymaga obecności na zebraniu i może trwać do czasu uzyskania wymaganej większości. Polega on na bezpośrednim kontakcie zarządu lub osób upoważnionych z mieszkańcami i zbierania ich głosów np. w ich mieszkaniach. Dopuszczalne jest również głosowanie za pośrednictwem platform internetowych.

Odpowiednia ilość głosów to najczęściej przekroczenie bariery 50% choć w regulaminie wspólnoty mogą być wskazane inne, wyższe wartości.

Regulamin może przewidywać również odmienny sposób liczenia głosów.

Podstawową zasadą jest głosowanie udziałami. Każdy lokal ma określony udział w nieruchomości wspólnej oznaczony procentowo, który wynika z treści księgi wieczystej.

Im większy udział (czyli im większy lokal) tym większy wpływ na treść uchwały.

Taki sposób głosowania wprowadza się na żądanie właścicieli lokalu posiadających co najmniej 20% w nieruchomości wspólnej.

Sytuacje, gdy suma udziałów nie wynosi 1 występują najczęściej w starszych budynkach, które były inwentaryzowane wiele lat temu.

Regulamin może przewidywać również odmienny sposób liczenia głosów ale nie może wykluczyć żądania liczenia głosów w trybie 1 głos 1 właściciel w sytuacji spełnienia warunków do takiego żądania.