Zaznaczam na wstępie, że artykuł powyższy nie dotyczy umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas nieoznaczony. O urealnieniu czynszu przy takiej umowie dowiesz się tutaj.

Służyć  ma temu, aby realny czynsz, na który umawiają się strony miał taką samą wartość w czasie trwania umowy jak w momencie jej podpisywania. Zwłaszcza teraz, w dobie galopującej inflacji, wynajmującym powinno zależeć na tym aby otrzymywać od najemcy czynsz o takiej wartości jak w dniu zawarcia umowy.

Czyli odpowiednio podwyższony w stosunku do zmiany cen w gospodarce.

W kolejnych latach waloryzacja dokonywana jest w oparciu o kolejno publikowane wskaźniki, przy czym bazą do urealnienia czynszu jest czynsz uwzględniający waloryzację za poprzednie lata. Niestety wskaźniki GUS nie zawsze oddają rzeczywistą utratę wartości pieniądza.

Innym często spotykanym sposobem jest ustalenie wartości czynszu w walucie obcej, z założenia bardziej stabilnej. W praktyce najczęściej spotyka się umowy z czynszem ustalonym w EURO lub w dolarach amerykańskich.

W przypadku lokali wynajmowanych od dużych korporacji (centra biurowe lub galerie handlowe) spotkać można podwójne waloryzowanie czynszu. Stawka czynszu ustalana jest wówczas nie tylko w walucie obcej (najczęściej w EURO) ale z zastosowaniem dodatkowym wskaźnika waloryzacji (HICP) publikowanym przez Eurostat.

Najczęściej spotykane są dwa – automatyczny lub uzależniony od oświadczenia woli wynajmującego.

Drugi rodzaj wskazuje, że czynsz może ulegać waloryzacji ale do wystąpienia skutku w postaci urealnienia czynszu konieczne jest oświadczenie wynajmującego skierowane do najemcy. Nie złożysz takiego oświadczenia – nie ma waloryzacji.

Jeśli więc czynsz nie był waloryzowany przez 5 lat najemca może – w świetle prawa – nie zapłacić Tobie za dwa najwcześniejsze okresy.

Jeżeli zaś waloryzacja jest uzależniona od oświadczenia woli wynajmującego sytuacja jest gorsza – nie możesz umowy waloryzować wstecz i złożone oświadczenie ma skutek na przyszłość. Tym samym tracisz możliwość podwyżki czynszu w poprzednim roku.

Umowa bez klauzuli waloryzacyjnej.

Czynsz z umowy najmu lokalu użytkowego bez klauzuli waloryzacyjnej może również zostać urealniony poprzez wypowiedzenie jego wysokości przez wynajmującego w trakcie trwania umowy. Wypowiedzenie następuje najpóźniej na miesiąc naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli najemca nie akceptuje wysokości nowego czynszu umowa wygasa po upływie terminu wypowiedzenia.

Najemca może również – chcąc kontynuować umowę na zasadach dotychczasowych – zakwestionować podwyżkę czynszu, co wymaga jednak dla swojej skuteczności przeprowadzenia postępowania sądowego.