Najczęściej spotykane sprawy, w których konieczne jest wszczęcie postępowania sądowego to:

• nieprawidłowości we wpisie dotyczącym właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości (np. wpisany jest jeden małżonek zamiast obojga z uwagi na zakup z majątku wspólnego albo nie uwzględniono wszystkich wspólników spółki cywilnej w umowie),
• hipoteki, które zabezpieczają nieistniejące już długi lub długi o znacznie niższej wysokości niż wartość hipoteki a wierzyciel nie wyraża zgody na ich usunięcie lub modyfikację (więcej o zmniejszeniu dowiesz się tutaj),
• błędy w udziałach w nieruchomości wspólnej powstałe najczęściej na skutek pomyłek notariuszy lub sądów wieczystoksięgowych.

Sądownie usuwa się takie niezgodności, których nie można usunąć zwykłym wnioskiem do ksiąg wieczystych, z uwagi na brak możliwości uzyskania dokumentu mogącego stanowić podstawę wpisu do księgi (najczęściej związany z odmową sporządzenia takiego dokumentu przez osobę zainteresowaną).

Jeśli nie dysponujesz takim dokumentem a chcesz wadliwe dane skorygować, nie masz wyboru – musisz skierować pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie dotyczą błędów w numeracji działek albo innych omyłek nie dotyczących samych praw wpisanych do księgi.

Sprawę o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć ta osoba, która byłaby uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w takim zakresie.

Np. jeśli sprawa dotyczy nie wpisania właściciela do księgi wieczystej uprawnioną do złożenia pozwu jest osoba, która powinna być jako właściciel wpisana.

W sprawach dotyczących hipotek uprawniony jest właściciel lub każdy ze współwłaścicieli nieruchomości.

Pozew składa się do sądu rejonowego właściwego wg. miejsca położenia nieruchomości (czyli najczęściej sąd, w którym prowadzona jest księga wieczysta danej nieruchomości).

Po uzyskaniu i uprawomocnieniu się wyroku należy do sądu wieczystoksięgowego złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej dołączając do niego w oryginale odpis wyroku wraz z potwierdzeniem prawomocności.

Wpisy w księdze wieczystej korzystają z domniemania prawdziwości.

Oznacza to, że przyjmuje się, iż to co jest w księdze wieczystej wpisane jest zgodne ze stanem faktycznym lub prawnym. W praktyce można „walczyć” z takimi wpisami również w innych postępowaniach wykazując nieważność określonych informacji zawartych w księdze.

Na przykład, jeśli wierzyciel hipoteczny domaga się zapłaty od właściciela nieruchomości a ten uważa, że hipoteka została wadliwie wpisana może te fakty wykazywać w postępowaniu sądowym o zapłatę.

Różnica pomiędzy taką formą obrony a powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej jest jednak bardzo poważna. Uzgodnienie księgi wieczystej pozwala na usunięcie wadliwego wpisu z tej księgi.

Skuteczne zakwestionowanie ważności wpisu w księdze wieczystej w innym postępowaniu sądowym może pozwolić wygrać daną sprawę ale wpisu nie usunie.