Służebność drogi koniecznej
Posted in Księgi wieczysteOchrona nieruchomościPrawa do nieruchomości

Służebność drogi koniecznej

Strona główna » Prawa do nieruchomości » Służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej

Bywa niezbędne do korzystania z nieruchomości, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Z artykułu dowiesz się:

  • co to jest służebność drogi koniecznej?
  • kiedy jest potrzebne ustanowienie takiej służebności?
  • co daje służebność drogi koniecznej?
  • jak uzyskać służebność drogi koniecznej?
  • jakie jest wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej?
  • kiedy wygasa służebność?
  • jakie koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej?

Co to jest służebność drogi koniecznej.

Najprościej rzecz ujmując jest to prawo pozwalające na korzystanie w określonym zakresie przez właściciela jednej nieruchomości (nieruchomość władnąca) z nieruchomości sąsiedniej (nieruchomość obciążona) celem zapewnienia dostępu do nieruchomości władnącej z drogi publicznej.

Służebność taka powinna być ustanowiona stosownie do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej i z jak najmniejszym uszczerbkiem dla nieruchomości obciążonej.

Co ważne służebność gruntowa (a taką jest służebność drogi koniecznej) nie jest związana personalnie z właścicielem nieruchomości lecz dotyczy samych nieruchomości. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością (lub tej na której rzecz służebność ustanowiono) powoduje konieczność jej respektowania przez kolejnych właścicieli.

Przykład: Pan Adam jest właścicielem domu, który nie sąsiaduje w żaden sposób z drogą publiczną (jego działkę otaczają inne działki zabudowane oraz jedna nie zagospodarowana). Aby dojechać do swojego domu i korzystać ze swojego garażu musi przejeżdżać przez inne działki należące do osób prywatnych. Taka sytuacja kwalifikuje się do ustanowienia służebności drogi koniecznej w sposób umożliwiający Panu Adamowi dostęp do jego nieruchomości na działce (lub działkach) znajdującej się (lub znajdujących się) pomiędzy jego nieruchomością a drogą publiczną. Jeśli Pan Adam uzyska taką służebność a potem sprzeda swój dom, nabywca również będzie miał prawo do przejeżdżania przez nieruchomość obciążoną.

Jeżeli na tym etapie masz jakieś wątpliwości, to:

Kiedy jest potrzebne ustanowienie takiej służebności.

Jeśli Twoja działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej warto o to zadbać choć często nie ma takiego bezpośredniego obowiązku. W praktyce spotyka się sytuacje, gdy z sąsiednich działek korzysta się przez wiele lat na zasadach ustnego porozumienia lub tradycyjnie, bo tak zawsze było. I dopóki sąsiad nie stwierdzi „hola hola – czemu przejeżdżasz przez moją działkę? przecież nie masz do tego prawa!” i nie postawi na działce wykorzystywanej jako dojazd płotu lub szlabanu sytuacja taka może trwać bardzo długo.

Bezwzględny obowiązek ustanowienia służebności drogi koniecznej prawo przewiduje dla podziału istniejących działek lub sprzedaży działki, która wchodzi w skład większej nieruchomości co rodzi konieczność założenia dla niej nowej księgi wieczystej. W takim przypadku bez stosownego prawa dostępu do drogi publicznej taki podział będzie niemożliwy a umowa sprzedaży nieważna.

Co daje służebność drogi koniecznej.

Jest to prawo do korzystania z sąsiedniej nieruchomości a jednocześnie obowiązek znoszenia takiego korzystania przez właścicieli nieruchomości obciążonej.

W przypadku, gdyby sąsiad uniemożliwiał Tobie przejazdy przez nieruchomość obciążoną służebnością jest to działanie bezprawne a Tobie przysługuje prawo uzyskania ochrony przed sądem.

Jak uzyskać służebność drogi koniecznej.

Sposobów są cztery ale Ciebie mogą dotyczyć jedynie trzy pierwsze.

  • umowa, która pod rygorem nieważności musi być sporządzone przed notariuszem,
  • orzeczenie sądu – jeśli nie ma zgody co ustanowienia służebności drogi koniecznej możliwe jest uzyskanie takiej służebności na mocy postanowienia sądowego,
  • zasiedzenie służebności – działa na takich samych zasadach jak zasiedzenie nieruchomości ale pod warunkiem, że korzysta się z trwałej i widocznej drogi,
  • i to ostatnie zastrzeżone dla organów władzy publicznej – w formie decyzji administracyjnej w przypadku postępowania o zasiedzenie.

Przy służebności umownej jej wartość może być uzależniona od Twoich zdolności negocjacyjnych w sądzie decyduje operat szacunkowy sporządzony przez biegłego sądowego.

Jakie jest wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Wynagrodzenie powinno uwzględniać stopień utraty wartości rynkowej nieruchomości obciążonej, zwiększenie wartości władnącej, koszty związane z budową i utrzymaniem drogi oraz ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej w związku z istniejącym przejazdem.

W przypadku umowy wszystko zależy od ustaleń stron, w przypadku ustanowienia sądowego najczęściej to biegły sądowy wylicza stosowne wynagrodzenie w formie operatu szacunkowego.

Naturalnie rozrzut potencjalnych kwot jest bardzo duży – inaczej będzie wyceniana służebność drogi koniecznej na warszawskim Mokotowie a inaczej nieruchomości rolnej w niewielkiej wsi.

Kiedy wygasa służebność drogi koniecznej.

Służebność drogi koniecznej ma charakter bezterminowy jednakże wygasa w przypadku jej niewykonywania przez okres 10 lat.

Jakie koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Poza wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz ewentualnymi kosztami utrzymania takiej drogi płatnymi cyklicznie musisz się liczyć z dodatkowymi kosztami uzależnionymi od sposobu powstania takiej służebności.

W przypadku umownej służebności wchodzą w grę koszty notarialne ustalane w oparciu o taksę notarialną i uzależnione od wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

W przypadku sądowej należy się liczyć z opłatą sądową w kwocie 200 zł oraz kosztami opinii biegłego sądowego, które mogą wynieść pomiędzy 1.000 zł a 3.000 zł.

W przypadku zasiedzenia nabycie następuje nieodpłatnie.

Zawsze warto wpisać służebność do księgi wieczystej – opłata od wniosku wynosi 200 zł.

Checklista

  • Prawo nie zawsze wymaga ustanowienia służebności drogi koniecznej ale warto mieć taką służebność ustanowioną celem zwiększenia ochrony prawnej w przypadku pojawienia się problemów z dojazdem do nieruchomości.
  • Rozrzut wartości służebności może być bardzo duży w zależności od położenia nieruchomości.
  • służebność drogi koniecznej możesz „kupić”, ustanowić przed sądem albo zasiedzieć.

Zobacz też:

Poznaj mnie lepiej

Group -1-min

Poznaj mnie lepiej

Bartłomiej Owczarek, Adwokat

Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna).

Share this post

There are no comments

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Start typing and press Enter to search

Shopping Cart

Brak produktów w koszyku.