Jest to przejęcie nieruchomości prywatnej przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na potrzeby związane z inwestycjami o charakterze publicznym (drogi, szpitale, posterunki policji, lotniska etc.).

Na szczęście wywłaszczenie przeprowadzane jest za odszkodowaniem, choć jego wysokość często nie koresponduje z wartością samej nieruchomości (co ciekawe czasem ją przewyższa ale znacznie częściej jest od niej niższe).

Jeśli rokowania nie przyniosą pozytywnych rezultatów w ciągu dwóch miesięcy wdraża się procedurę postępowania administracyjnego zmierzającą do wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości z jednoczesnym ustaleniem wartości odszkodowania.

Drugi wariant czasem jest lepszy a czasem jest gorszy ale zawsze daje możliwość weryfikacji poprawności ustalonej kwoty w drodze odwołania do organu wyższej instancji lub do sądu administracyjnego.

W wariancie decyzji również możesz otrzymać nieruchomość zamienną ale bez przymusu – musisz na taki sposób wynagrodzenia za wywłaszczenie wyrazić zgodę.

Jak wskazano wyżej wartość ta musi być ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje wg stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Istotną kwestią jest przeznaczenie nieruchomości, które w znaczący sposób może wpływać na jej wartość (inną cenę ma ziemia rolna o słabej klasie gleby wykorzystywana na cele rolnicze a inną ziemia rolna z przeznaczeniem pod budowę autostrady).

Dlatego też – choć podstawową zasadą jest aby ustalać wartość wg aktualnego przeznaczenia – gruntu to jednak w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia podnosi jej wartość odszkodowanie powinno być ustalone z uwzględnieniem celu przewidzianego w wywłaszczeniu.

Warto analizować operaty szacunkowe rzeczoznawców majątkowych w szczególności pod kątem, jakie parametry przyjmują oni jako podstawę do ustalenia wartości nieruchomości czyli odszkodowania za wywłaszczenie.

Wszystko może mieć znaczenie i przełożenie na końcową cenę ale szczególnie należy zwracać uwagę na:

– katalog nieruchomości podobnych przyjętych do porównania,

– przeznaczenie nieruchomości (w zasadzie każdy operat powinien zawierać porównanie wskazujące, które przeznaczenie – aktualne czy planowane – jest dla właściciela nieruchomości bardziej adekwatne),

– stan nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomości nie przewiduje przedawnienia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie z ustawą terminem do zapłaty odszkodowania jest 14 dni od dnia w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (lub 14 dni od dnia gdy decyzja stała się ostateczna, jeżeli odszkodowanie ustaliła decyzja odrębna).

Do ewentualnego opóźnienia w płatności odszkodowania stosuje się przepisy kodeksu cywilnego (tj. możliwość uzyskania odszkodowania oraz odsetek ustawowych za opóźnienie).

W przypadku braku zapłaty odszkodowania może się okazać, że kwota została wpłacona na depozyt sądowy. Sytuacja taka może mieć miejsce w przypadku odmowy przyjęcia odszkodowania lub braku możliwości wypłaty odszkodowania.

W takim przypadku powstaje fikcja spełnienia przez organ świadczenia a osoba uprawniona, po wykazaniu tego uprawnienia może podjąć pieniądze z depozytu sądowego.

Co ważne, w przypadku braku podjęcia środków w terminie 10 lat depozyt ulega likwidacji a środki na nim zdeponowane przepadają na rzecz Skarbu Państwa.

W takim przypadku tracisz szansę na uzyskanie odszkodowania, ponieważ formalnie zostało ono wypłacone.