Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu na który została zawarta. Jest to najczęstsza przyczyna zakończenia takiej umowy.

Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony (maksymalnie 10 lat).

Więcej o wymogach najmu okazjonalnego piszę tutaj.

Poza tym wynajmujący może umowę najmu okazjonalnego wypowiedzieć z zachowaniem miesięcznego terminu ze skutkiem na koniec miesiąca w sytuacji, gdy najemca:

Dodatkowo właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w przypadku, gdy najemca utracił prawo zamieszkania w lokalu zastępczym wskazanym w umowie i w terminie 21 dni nie wskazał wynajmującemu innego lokalu, do którego może zostać przekwaterowany.

Dodatkowo w umowie najmu okazjonalnego można wskazać inne okoliczności uzasadniające przedterminowe rozwiązanie umowy (np. sprzedaż lokalu, zmianę przeznaczenia, chęć korzystania z niego dla własnych potrzeb).

Jednakże istnieją spory co do tego, czy takie zapisy są skuteczne (osobiście uważam, że są ale nie potwierdzają tego wszyscy specjaliści z tej dziedziny a wyroków w tym zakresie doszukać się nie sposób) tak więc należy do nich podchodzić z ostrożnością.

Jeśli już takie zapisy zamieszczać warto zadbać o to aby były konkretne i szczegółowo określały przesłanki wypowiedzenia, które powinny być uzasadnione okolicznościami oraz precyzyjnie określone.

Błędne są również zapisy wskazujące na wcześniejsze wypowiedzenie w przypadku nie płacenia czynszu (np. wypowiedzenie w przypadku miesięcznej zaległości).

To niestety tak nie działa i w przypadku opóźnień w płatności stosuje się reguły wymienione w punkcie wcześniejszym (zaległość za trzy okresy i dodatkowy termin miesięczny na zapłatę a dopiero potem – w przypadku braku zapłaty – miesięczne wypowiedzenie). Zapis wskazujący na inny sposób wypowiedzenia jest sprzeczny z ustawą i nie obowiązuje.

Błędem merytorycznym jest zawieranie umów na długi okres czasu – w mojej ocenie jeden rok w zupełności wystarczy a umowę zawsze można przedłużyć. W przypadku lokali mieszkalnych im dłuższa umowa tym większy potencjalny problem dla wynajmującego.

Jak to w polskim prawie – są pewne kruczki umożliwiające wcześniejsze wypowiedzenie w przypadku braku płatności czynszu.

Jak wskazałem wyżej – niezależnie od tego co wpisano w treści umowy – wypowiedzieć z uwagi na brak płatności czynszu można jedynie, kiedy najemca zwleka z zapłatą za 3 okresy płatności i pomimo wyznaczenia dodatkowego – miesięcznego terminu na zapłatę nie zapłacił. Przy czym nie musi zapłacić całości – wystarczy, że ureguluje należności tak aby zalegać za 3 niepełne okresy płatności.

Wtedy można mu wypowiedzieć umowę z miesięcznym wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec miesiąca.

Ale – jeśli w umowie wskazać okres rozliczeniowy tygodniowy…… Wtedy próbę wypowiedzenia umowy za brak płatności czynszu można podjąć już przy zaległościach za 3 tygodnie, wyznaczyć dodatkowy termin miesięczny i w braku uregulowania zaległości wypowiedzieć z miesięcznym terminem wypowiedzenia. Z pół roku robi się 3 miesiące.

Też długo ale jednak o połowę krócej.

W najmie okazjonalnym są to często działania polegające na cofaniu oświadczeń o zgodzie na korzystanie z innego lokalu aby uniemożliwić eksmisję. W takich przypadkach najemcy nie wydają lokalu dobrowolnie a nadto twierdzą, że – skoro nie ma lokalu zastępczego – podlegają ochronie przed eksmisją. Powołują się przy tym na przepisy o ochronie przed eksmisją na bruk obowiązującą w Polsce od 1 listopada do 31 marca.

Czasem okazuje, że się oświadczenia o lokalu zastępczym są fikcyjne, wystawione przez podstawione podmioty lub osoby nie dysponujące prawem do posiadania nieruchomości. Te działania również mają na celu zniechęcenie do prowadzenia egzekucji.

Działania takie uznać należy za utrudniające odzyskanie lokalu lecz nie uniemożliwiające.

Wprawdzie obowiązują przepisy uniemożliwiające eksmisję na bruk ale są one w mojej ocenie już od dawna martwe.

Do umowy najmu okazjonalnego musi być dołączone notarialne, dobrowolne poddanie się egzekucji. Takie oświadczenie zastępuje wyrok eksmisyjny.

Brak zaświadczenia o innym lokalu lub odmowa dysponenta tego lokalu do przyjęcia eksmitowanego może więc nieco przedłużyć egzekucję ale jej nie uniemożliwia.

Co do osób posługujących się nieprawdziwymi oświadczeniami o zastępczym lokalu zawsze można rozważyć również drogę karną poprzez zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa np. oszustwa albo posługiwania się fałszywymi dokumentami.