W wielu budynkach mieszkalnych wielorodzinnych znajdują się również lokale użytkowe.

Z reguły są one droższe niż mieszkania jak również generują wyższe koszty związane m.in. z wyższą stawką podatku od nieruchomości.

Działalności związane ze sprzedażą alkoholu takie jak prowadzenie restauracji, baru, pubu czy też sklepu spożywczego są bardzo popularne. Tym samym możliwość prowadzenia takiej działalności w lokalu ma wpływ na jego wartość.

Jak wiadomo, do sprzedaży alkoholu niezbędne jest zezwolenie wydawane przez właściwy urząd gminy lub miasta. A do otrzymania zezwolenia niezbędna jest zgoda – właściciela, zarządcy lub administratora budynku.

Dominujące orzecznictwo zarówno sądów administracyjnych jak i powszechnych wskazuje, że zgoda na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym przekracza zwykły zarząd nieruchomością. Dlatego też przyjmuje się, że zgoda powinna mieć formę uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Naturalnie każdą sprawę należy analizować indywidualnie i uważam, że są sytuacje, gdy taka uchwała nie jest konieczna (np. w przypadku nieruchomości posiadających wprawdzie funkcje mieszkalne ale w niewielkim zakresie w porównaniu z powierzchnią lokali użytkowych albo w sytuacji, gdy zgody w przeszłości wydawane były jedynie przez zarząd i nie było żadnych uwag co do tego stanu rzeczy przez współwłaścicieli nieruchomości).

Tym niemniej decydując się na zakup takiego lokalu lub jego wynajęcie warto pamiętać aby zabezpieczyć się i taką zgodę (a najlepiej samą koncesję) uzyskać wcześniej.

Odmowa zgody również powinna mieć formę uchwały wspólnoty. Może mieć ona charakter negatywny (wspólnota wprost nie wyraża zgody na sprzedaż alkoholu w określonym lokalu) lub pozytywny (uchwała dotyczy zgody ale nie uzyskuje wymaganej większości i tym samym zgoda nie zostaje uzyskana).

Odmowa nie może być przy tym dowolna – powinna być konkretnie umotywowana.

W takim przypadku współwłaściciele mogą sami zwołać zebranie, na którym będzie prowadzone głosowanie nad uchwałą – wymaga to jednak współdziałania współwłaścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wspólnota w formie uchwały może również próbować anulować wcześniej udzieloną zgodę ale taka decyzja wymaga również poważnych argumentów wskazujących na zasadność decyzji wspólnoty. Uchylenie zgody nie powoduje również uchylenia udzielonej koncesji a jedynie może mieć wpływ na otrzymanie koncesji w przyszłości.

Tym niemniej należy pamiętać, że nawet w przypadku uchylenia takiej uchwały wspólnota może podjąć analogiczną uchwałę po raz kolejny.

Od uchwał pozytywnych (głosowanie za zgodą ale brak uzyskania wymaganej większości) nie można odwoływać w w/w trybie jednakże można próbować uzyskać przed sądem orzeczenie zastępcze. Wymaga to jednak inicjatywy zarządu lub zarządcy nieruchomości, którzy jako jedyni mają możliwość zainicjowania postępowania sądowego w tym zakresie.

Można również rozważyć odpowiedzialność odszkodowawczą wspólnoty, która bezzasadnie odmawia wydania zgody na sprzedaż alkoholu. Jednakże należy pamiętać, że prawo nie ustanawia bezwarunkowego uprawnienia do sprzedaży alkoholu w dowolnym miejscu i tym samym w takim postępowaniu należałoby wykazać, że działanie wspólnoty jest bezprawne i zawinione. Ponadto konieczne jest określenie wysokości szkody. Udowodnienie tych okoliczności nie należy do łatwych.

Koszty odwołania od uchwały wspólnoty.

Koszty nie są wysokie. Zaskarżenie uchwały wspólnoty wiąże się z opłatą sądową w kwocie 200 zł. Wniosek o wydanie orzeczenia sądowego zastępującego uchwałę kosztuje 30 zł.