Na początku podkreślam, że artykuł dotyczy balkonów w budynkach stanowiących wspólnoty mieszkaniowe lub części spółdzielni mieszkaniowych. W innych domach zasady tu opisane mogą się nieco różnić.

Rozróżnienie części należących do właścicieli oraz części wspólnych ma bardzo istotne znaczenie m.in. z uwagi na obowiązek ponoszenia kosztów ich utrzymania oraz remontów. Jest istotne również z perspektywy odpowiedzialności za ewentualny brak napraw.

Decyzje co do lokali podejmują z reguły tylko i wyłącznie ich właściciele. Decyzje co do części wspólnych podejmuje wspólnota.

Czyli chodzi o pieniądze, odpowiedzialność i decyzyjność.

Zwolennicy pierwszej z teorii wskazywali, że przecież balkon nie jest klatką schodową i nie korzysta z niego ogół mieszkańców a nadto, nie wszystkie mieszkania muszą mieć balkony więc dlaczego właściciele takich mieszkań mają partycypować w kosztach remontów lokali z balkonami.

I choć nie można odmówić tym argumentów pewnej dozy racji balkony (przynajmniej w znacznej części) zostały uznane za części wspólne nieruchomości co powoduje, że to wspólnota musi dbać o ich stan techniczny.

Dlaczego tak? Ponieważ elementy konstrukcyjne balkonu i stropu są trwale połączone z bryłą budynku i stanowią część jego konstrukcji. Nie można zatem twierdzić, że służą one jedynie właścicielowi mieszkania.

Wspólnota musi dbać i konserwować elementy konstrukcyjne balkonów i w razie konieczności organizować i finansować ich remonty.

Odpowiedzialność wspólnoty dotyczy tylko elementów konstrukcyjnych połączonych z bryłą budynku, które nie służą wyłącznym potrzebom właściciela lokalu.

Choć rodzi to potencjalną odpowiedzialność odszkodowawczą wspólnoty oraz nawet karną (w przypadku gdyby np. od balkonu oderwał się jego fragment i wyrządził komuś innemu szkodę) członków zarządu, zarządcy lub administratora, to czasem można spotkać się z taką sytuacją.

Czynność taka wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej podjętej w drodze uchwały, należy więc zażądać od zarządu zwołania zebrania właścicieli celem podjęcia stosownej uchwały. Jeśli to się nie uda – wówczas można rozważyć wystąpienie ze stosownym zawiadomieniem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.